Wenn eine Bewertung für Ein- oder Zweifamilienhäuser ansteht, gilt es eine Reihe von Informationen und Faktoren zu sammeln. Sanierungsmaßnahmen an Dach oder Fassade können den Wert einer Immobilie erhöhen. Eine Immobilienbewertung oder Verkehrswertberechnung durch Immobilienmakler, Gutachter und Sachverständige kann einen realistischen Verkaufspreis eines Wohnhauses ermitteln. Entscheidend ist auch der Zweck einer Bewertung für Ein- oder Zweifamilienhäuser. Für einen geplanten Verkauf genügt eine Bewertung durch einen Makler. Ist eine Bewertung für Gericht oder das Finanzamt nötig, muss ein Gutachter für das Wohnhaus den Immobilienwert berechnen. Ein derartiges Verkehrswertgutachten über Gutachter oder Sachverständigen kann jedoch mehrere tausend Euro kosten.
Im folgenden finden Sie die Checkliste Immobilienbewertung.
Entscheidende Faktoren
Lage des Objektes
Die Lage der Immobilie ist jener Faktor, der sich am stärksten auf den Preis einer Immobilie auswirkt. In einer begehrten Lage – beispielsweise in einer Stadt oder am See – liegt ein Grundstückswert um ein Vielfaches über dem vergleichbaren Wert in ländlichen Regionen. Daher ist für die Ermittlung eines realistischen Verkaufspreises für eine Immobilie umfangreiches Fachwissen und auch Ortskenntnis nötig. Unter anderem spielen Baujahr, Größe, Anzahl der Zimmer, Lage, regionale Infrastruktur und Zusammensetzung der Nachbarschaft ausschlaggebende Rollen. Der Preis für ein Haus in einem gehobenen Wohnviertel mit direkten Einkaufsmöglichkeiten und perfekten Nahverkehrsanbindungen ist natürlich teurer als der Durchschnitt. Straßenlärm oder laute Nachbarn wirken sich hingegen negativ auf die Bewertung aus.
Zustand und Ausstattung
Jede Immobilienbewertung nimmt auf Ausstattung und Zustand der Immobilie Rücksicht. Neue und gut ausgestattete Mehrfamilienhäuser mit hoher energetischer Qualität haben höheren Verkaufswert als ein älteres sanierungsbedürftiges Gebäude. Bei der Bewertung spielen besonders der Zustand der Heizungsanlage, der Fenster und des Daches eine große Rolle. Preissteigernd sind auch besondere Ausstattungen wie ein offener Kamin oder ein Kachelofen, eine Solaranlage, ein Swimmingpool, ein Garten oder ein Wintergarten oder eine anspruchsvolle Einbauküche.
Gutachter berücksichtigen bei der Immobilienbewertung Kriterien wie Mauerwerk, Dach und Sanierungsbedarf. Fällige Baumaßnahmen werden in aktuell realistische Kosten umgesetzt und vom erzielbaren Verkaufspreis abgezogen. Negativ wirkt sich auch hoher Energiebedarf auf den Immobilienwert aus.
Rechtliche Faktoren
Der Nutzwert einer Immobilie hängt auch davon ab, wie frei der Käufer über das Haus, das Grundstück oder die Wohnung verfügen kann. Diese rechtlichen Aspekte spiegeln sich natürlich auch im Preis wider. Es kann sich werterhöhend auswirken, wenn der Bebauungsplan eine weitere Bebauung auf dem Grundstück zulässt. Einschränkungen kann es durch Denkmalschutz oder bestehende Mietverhältnisse geben, was sich wiederum preismindernd auswirkt.
Checkliste für die eigene Schätzung
Um bei einer Immobilienbewertung den Überblick zu bewahren oder auch um selbst eine Schätzung vorzunehmen, bietet die folgende Checkliste wertvolle Anhaltspunkte.
- Adresse
- Art der Immobilie
- Einfamilienhaus, Reihenmittelhaus, Reihenendhaus, Doppelhaushälfte
- Baujahr
- Wohnfläche
- Grundstücksfläche
- Vermietetes Objekt ja oder nein
- Keller – normaler Nutzkeller, ausgebauter Keller, Keller mit Nutzungseinschränkungen
- Garage – Stellplatz im Freien, Tiefgarage, Einzelgarage, Doppelgarage, Carport, Duplex/Systemparker
Sonderausstattung
- Solaranlage – wenn ja, Herstellungsjahr und Herstellungskosten
- Swimmingpool – wenn ja, Herstellungsjahr und Herstellungskosten
- Gartenhäuschen, Laube, Schuppen, eigener Garten – wenn ja, Herstellungsjahr und Herstellungskosten
- Besondere Gartengestaltung, Wintergarten – wenn ja, Herstellungsjahr und Herstellungskosten
- Einbauküche – wenn ja, Herstellungsjahr und Herstellungskosten
- Offener Kamin, Kachelofen – wenn ja, Herstellungsjahr und Herstellungskosten
Bewertung der Ausstattung
Die Skala reicht jeweils von sehr hochwertig, hochwertig, durchschnittlich, einfach, sehr einfach oder keine Angabe, was bedeutet, dieses Merkmal wird nicht in die Bewertung mit einbezogen
- Mauerwerk und Dach
- Dämmung
- Fenster und Türen (Türen aus Massivholz oder Ganzglas gelten als besonders wertvoll)
- Wandbeläge in allen Wohnräumen, Bad und WC, von wertvollem Naturstein bis simplem Putz und Anstrich
- Bodenbeläge von hochwertigem Naturstein oder Parkett bis einfachem Linoleum
- Sanitärinstallationen
- Heizungsanlagen und Heizkörper
- Elektroinstallationen
Nutzwert der Immobilie
Die Bewertungsskala reicht von sehr gut, gut, durchschnittlich bis schlecht und sehr schlecht. Keine Angabe bedeutet, dieses Merkmal wird nicht in die Bewertung mit einbezogen.
- Raumaufteilung und Raumzuschnitt – große und großflächige Räume oder sehr kleine Räume ohne Nutzungsoption
- Sonne und Lichteinfall – sind die Räume hell oder nicht
- Aussicht – Berg- oder Seeblick ist attraktiver als ein Ausblick auf eine Autobahn oder die Wand eines gegenüberliegenden Gebäudes
- Lage – Alleinlage in der Natur ist attraktiver als am Rande eines Industriegebietes
Bauzustand, Renovierungen oder Modernisierungen
Ist die Immobilie ein Neubau, müssen keine Angaben gemacht werden. Bei älteren Gebäuden zählt die
- Art der Modernisierung oder Renovierung (komplett, großteils, weitgehend, teilweise) und
- wann diese Baumaßnahmen durchgeführt wurden
- wofür: Wand und Bodenbeläge, WC und Bad, Heizungs- und Warmwasseranlage, Fassaden und Fenster oder Dach,
Genaue Angaben zum Bauzustand helfen bei der Bewertung der Immobilie.
Wir hoffen unsere Checkliste zum Thema „Checkliste Immobilienbewertung“ hat Ihnen weitergeholfen.
