Ein Wohnungsübergabeprotokoll oder Abnahmeprotokoll ist die beste Möglichkeit, um Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern über Reparaturen, Energiekosten oder die Anzahl der überlassenen Schlüssel zu vermeiden. Gesetzlich ist ein derartiges Protokoll nicht vorgeschrieben, jedoch sollten besonders Mieter bei Ein- und Auszug darauf bestehen. Der beste Zeitpunkt zum Anfertigen des Wohnungsübergabeprotokolls ist der Ein- oder Auszug, wenn die Wohnung noch leer ist oder nachdem Renovierungsarbeiten abgeschlossen sind. Sollte der Vermieter kein Interesse an der Protokollierung haben, kann der Mieter ein Abnahmeprotokoll auch gemeinsam mit einem neutralen Zeugen anfertigen. Es gibt bereits vorgefertigte Formulare, um die Erstellung eines Wohnungsübergabeprotokolls zu erleichtern. Auch beim Kauf oder Verkauf eines Hauses spielt ein Übergabeprotokoll eine wichtige Rolle.
Zweck des Wohnungsübergabeprotokolls
Ein Wohnungsübergabeprotokoll kann beim Einzug viel Ärger sparen, spätestens beim Wohnungsauszug. Alle bei einer Wohnungsbesichtigung festgestellten Mängel lassen sich noch vor einem Wohnungseinzug entdecken und der Mieter kann noch vom Vermieter deren Beseitigung verlangen. Alle eventuellen Mängel sollten in das Protokoll mit dem Vermerk von Gewährleistungsrechtsvorbehalten eingetragen werden, um eventuell einen Mietnachlass zu erhalten. Außerdem kann der Vermieter bei einem Auszug nicht den Mieter für eigene und vor Einzug bereits vorhandene Schäden haftbar machen. Es lohnt sich also in jedem Fall, auch beim Kauf oder Verkauf eines Hauses, ein Übergabeprotokoll genau und möglichst detailliert anzufertigen.
Wohnungsübergabeprotokoll: Inhalt
Der Inhalt eines Wohnungsübergabeprotokolls umfasst meistens
- die Zählerstände an Wasseruhren, Heizkörpern sowie Stromzählern beim Ein- beziehungsweise Auszug,
- etwaige bereits bestehende Mängel (Schimmelbefall) und Schäden in der Wohnung (mit Fotos)
- den Zustand der Wände (Anstrich, Tapete), der Teppiche, Holzfußböden und Fliesen
- den Zustand von Fenstern, Türen und Schlössern
- die Funktionsfähigkeit aller in der Wohnung installierten elektrischen Geräte, Wasserhähne (inklusive Dichtungen) und Abflüsse, der Dusche, Toilettenspülung, aller Wasserleitungen und Heizkörper
- die Anzahl und Art aller übergebenen Schlüssel, wie etwa für Haustür, Wohnungstür, Keller, Briefkasten, Dachboden, Waschküche oder Eingangstor
- bei einem Einzug sollten auch Zusagen des Vermieters hinsichtlich anstehender Renovierungen oder Reparaturen schriftlich festgehalten werden
- bei einem Auszug sollte schriftlich festgehalten sein, wie die Wohnung übergeben werden muss
Bei einem Übergabeprotokoll zum Hauskauf sollten auch
- der Füllzustand eines Heizöltanks
- die Abrechnung der Nebenkosten des Vorbesitzers überprüft
- und wichtige Unterlagen wie Garantiebelege, Lieferscheine oder Rechnungen dem neuen Besitzer ausgehändigt werden.
Übergabeprotokoll beim Auszug
Vor einem Übergaberundgang sollte ein Mieter noch einmal überprüfen
- ob die Wohnung leer und sauber ist
- ob die Fenster sowie die Gas- und Wasserhähne fest verschlossen sind
- ob die Postfächer geleert und Namensschilder von Tür und Briefkasten entfernt sind.
Besonders bei einem Wohnungsauszug ist ein verbindlicher Termin für die Wohnungsübergabe einen mit dem Vermieter oder dem Verwalter wichtig. Ohne den gemeinsamen Rundgang durch die Wohnung kann der ausziehende Mieter nicht die bei Einzug gezahlte Kaution als Rückzahlung beanspruchen. Die Voraussetzung für die Rückzahlung der Mietkaution ist ein Wohnungsabnahmeprotokoll, das keine Mängel feststellt. Allerdings ist es möglich, dass der Vermieter noch einen Restbetrag für ausstehende Betriebskosten einbehält. Sollte es kleinere Beeinträchtigungen geben, etwa Kratzer an einer Wand oder am Boden, kann der Mieter eventuell normale Abnutzungserscheinungen geltend machen. Falls Uneinigkeiten auftreten, lassen sich auch diese im Übergabeprotokoll festhalten.
Verpflichtende Reparaturen für den Mieter
Für gewöhnlich ist im Mietvertrag festgehalten, in welchem Zustand eine Wohnung wieder zu übergeben ist. Für gewöhnlich fallen folgende Maßnahmen verpflichtend für einen Mieter bei Auszug an:
- Schließen von Dübel- und Bohrlöchern
- Streichen und / oder Tapezieren von Wänden und Decken
- Streichen von Fußböden
- Streichen von Innentüren und Innenseiten von Außentüren
- Streichen von Fenstern
- Streichen von Heizkörpern und Heizungsrohren
- Streichen von Scheuerleisten und allen Leitungen, die über Putz liegen in einer neutralen Farbe, für gewöhnlich Weiß.
Darüber hinaus gehende weitere Schönheitsreparaturen müssen mit den Vereinbarungen im Mietvertrag übereinstimmen. Sind diese nicht explizit im Vertrag erwähnt, ist der Mieter auch nicht zur Durchführung verpflichtet.
Nicht verpflichtend für den Mieter
Folgende Maßnahmen sind für den Mieter nicht verpflichtend, wenn sie nicht ausdrücklich im Mietvertrag verzeichnet sind:
- Abschleifen und Versiegeln von Holzböden
- Erneuern von bereits vor dem Einzug vorhandenen Teppichböden
- Abschleifen, Grundieren und Lackieren von Wandschränken
- Streichen der Fensteraußenseiten von Balkon und Terrasse
- Reparatur der Fensterverkittung
- Renovierung von Kellerräumen
- Streichen von Gemeinschaftsräumen und Nutzflächen
- Beseitigung von Schäden, die nachweislich und laut Übernahmeprotokoll nicht vom Mieter verursacht wurden
Wie bei Uneinigkeiten vorgehen
Ein Übergabeprotokoll ist keine Garantie, dass ein Mieter alle Mängel noch vor dem Einzug bemerkt. Sind es gravierende Schäden und Beeinträchtigungen, hat er das Recht, die Fehler vom Vermieter beheben zulassen. Derartige Mängel sind beispielsweise Schimmelbefall, eine defekte Heizung oder eine nicht funktionierende Stromleitung. Derartige Mängel muss der Vermieter auf eigene Kosten beheben, da eine Wohnung in einem vertragsmäßigen Zustand zu halten ist.
Kleinere Schäden wie etwa ein zerkratzter Parkettboden gelten jedoch nicht als Einspruchsgrund, auch wenn dies nicht im Übergabeprotokoll festgehalten ist. Derartige Schönheitsfehler beeinträchtigen nicht den vertragsmäßigen Zustand einer Wohnung.
