10 Schritte zum Traumhaus – Hausbauplanung

Die Vorbereitungen für ein Eigenheim nehmen mit Sicherheit viel mehr Zeit und Mühe in Anspruch als der Bau des Hauses selbst. Die Hausbauplanung muss möglichst gründlich erfolgen und die Finanzierung des Projekts muss gesichert sein. Diese 10 Schritte zum Traumhaus geben Ihnen eine Richtlinie, wie Sie beim Hausbau den Überblick bewahren können:

1. Grundstückserwerb
2. Bebauungsplan
3. Finanzierungsrahmen
4. Baukosten
5. Baupartner
6. Hausplanung
7. Bauvertrag und Genehmigungen
8. Bauphase
9. Bauabnahme
10. Außenbereich

1 Grundstückserwerb

Die wichtigste Entscheidung beim Hausbau betrifft das Grundstück, auf welchem das Traumhaus stehen soll. Das Grundstück beeinflusst das Bauvorhaben bereits in vieler Hinsicht. Oft muss ein Großteil der verfügbaren Bausumme für das Grundstück aufgewendet werden. Weiters bestimmen die Lage und Ausrichtung des Baulands sowie dessen Bebauungsplan das spätere Aussehen des Hauses. Dazu kommen Bodenbeschaffenheit und Topografie und von wem das Grundstück zu erwerben ist. In beliebten Gegenden kann es lange dauern, geeignetes Bauland zu finden. Auf jeden Fall sollte die konkrete Hausbauplanung erst dann beginnen, wenn das Grundstück erworben ist.

Was vor dem Grundstückserwerb unbedingt zu prüfen ist:

• Baugrundbeschaffenheit (Grundwasser, Felsen), Gelände, Topografie (Hanglage)
• Grundstücksbewertung mit Marktwert, Ertragswert, mögliche Zusatzkosten (Altlasten)
• Grundbuch und Baulastenverzeichnis, mögliche Belastungen durch Chemikalien oder Abfallstoffe, Hypotheken, Vorverkaufsrechte, Wegerecht von Nachbarn
• Bebaubarkeit und Bauvorschriften hinsichtlich Umweltschutz (Baumschutz)
• Flächennutzungsplan, Grenzbebauung und Abstandsflächen, Erschließung (Zufahrten)

2 Bebauungsplan

Der Bebauungsplan legt die Art und Weise der möglichen Bebauung von Grundstücken fest, etwa für die Höhe und Beschaffenheit eines Daches. Sobald Sie ein geeignetes Grundstück gefunden haben, ist es unumgänglich, den diesbezüglichen Bebauungsplan der Gemeinde für Ihre Hausbauplanung zu überprüfen. Hier sind die Vorgaben hinsichtlich Haustyp, Bauweise und Dachform vorgegeben. Außerdem bestimmt der Bebauungsplan die Nutzung der in diesem Zusammenhang stehenden von einer Bebauung frei zu haltenden Flächen. Meist gilt ein Bebauungsplan nur für einen Ortsteil oder eine Grundstücksgruppe.

Der Bebauungsplan enthält zum Beispiel konkrete Vorschriften zu

• Art des Baugebiets: Wohngebiet, Industriegebiet, Kerngebiet, Mischgebiet mit gewerblichen Bauflächen
• Abstandsflächen: Mindestabstand der Gebäude zueinander
• Grundflächenanzahl: der bebaubare Anteil des Grundstücks
• Geschossflächenanzahl: das Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche
• Dachvorgaben: Firsthöhe, Traufhöhe, Dachneigung, Dachformen
• Bauweise: Offene Bauweise mit einzeln stehenden Häusern, Doppel- oder Reihenhäuser
• Baulast: Zugangsrechte von Nachbarn

3 Finanzierungsrahmen

Der Finanzierungsrahmen für den Hausbau setzt sich meist zusammen aus

• Eigenkapital (ein bereits vorhandenes Grundstück, Eigenleistungen)
• Fördergeldern (KfW-Bank oder durch Eigenheimförderungsprogramme der Bundesländer)
• Kredite und Darlehen (Bausparkasse oder einer Bank).

Bei einem Hausbau gibt es üblicherweise auch einen festen Ansprechpartner für die Planung der Finanzierung und Beantragung der Fördergelder. Zunächst sollte auf alle Fälle eine Bestandsaufnahme aller eigenen Mittel und Ausgaben erfolgen. Darunter fallen auf der Plusseite Vermögenswerte, Immobilienbesitz, regelmäßige Einnahmen (Gehalt, Kindergeld, Rente) sowie bisherige Mietausgaben, die man sich künftig erspart. Auf der Minusseite stehen die Lebenshaltungskosten und ein Puffer für unvorhergesehene Ausgaben. Dies sind die Faktoren für die maximale Kreditsumme, die unter Berücksichtigung aller dieser Ausgaben und Rücklagen Monat für Monat als Kreditrate bezahlt werden kann.

4 Baukosten

Egal ob Annuitätendarlehen, Bauspardarlehen, endfälliges Darlehen, Förderkredite oder klassische Immobilienkredite, zunächst sollte die Summe berechnet werden, die für das gesamte Hausbauprojekt benötigt wird. Neben den Kosten für das Grundstück, die Hausplanung (Architekt) und den Bau des Hauses fallen allerdings weitere Kosten an, die bei der Erstellung eines Kreditrahmens berücksichtigt werden müssen.

Darunter fallen beispielsweise:

• Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Maklerprovision)
• Baunahe Leistungen wie die Einrichtung der Baustelle oder Baustrom
• Kosten für Berater oder Gutachter (Notargebühr für Kaufvertrag und Grundschuld, Grundbucheintragungsgebühren)
• Material- und Handwerkerkosten bei Ausbauhäusern
• Versicherungen (Bauherrenhaftpflicht, Feuerrohbauversicherung, verbundene Wohngebäudeversicherung, Bauleistungsversicherung, Wohngebäudeversicherung)

Die Versicherungen sind ein besonders wichtiger Punkt, da sich jeder Bauherr gegen mögliche Schäden durch Wettereinfluss, aber auch gegen Schadenersatzansprüche Dritter (ein Handwerker verunglückt am Bau) absichern muss.

Als Faustregel lässt sich festhalten, dass sich die Zusatzkosten beim Hausbau auf etwa fünf bis fünfzehn Prozent des Grundstück-Kaufpreises belaufen.

5 Baupartner

Für den Bau eines Hauses gibt es unterschiedliche Baupartner, unter welchen die Bauherren wählen können

Der Bauträger, Alleinunternehmer oder Generalübernehmer sucht Grundstücke und bebaut diese, vermittelt anschließend die Gebäude oder Wohneinheiten an Interessenten. Dies ist geeignet für all jene, die kein eigenes Grundstück haben oder so wenig Bauaufwand wie möglich haben wollen.

Der Generalunternehmer übernimmt nur alle Aspekte des Hausbaus auf dem Grundstück eines Bauherren. Er engagiert beispielsweise Elektriker oder Fliesenleger als Subunternehmer für die entsprechenden Arbeiten.

Der Architekt übernimmt die Planung eines Gebäudes und sind oft bei Generalübernehmern oder -unternehmern angestellt. Selbständige Architektenbüros agieren oft als Generalunternehmer. Auch die Zusammenarbeit zwischen einem Architekten und einem Bauleiter ist möglich.

Der Fertighaushersteller oder Typenhaushersteller ist üblicherweise ein Generalunternehmer. Der Bauherr selbst hat das Grundstück bereitzustellen. Die Auswahl an Standardhäusern ist groß und alle Fertighäuser können an individuelle Wünsche angepasst werden.

6 Hausplanung

Auch wenn ein Architekt oder ein Bauunternehmen alles versucht, die Wünsche eines Bauherrn umzusetzen, gibt der Bebauungsplan gewisse Rahmenbedingungen vor. Diese können beispielsweise ein Vollgeschoss plus Satteldach oder eine Holzfassade sein. Viele Baupartner präsentieren ihre gängigen Modelle in Katalogen oder auf der Firmenwebsite. Es gibt auch Musterhausparks mit Referenzhäusern. Wenn der Hausbau über einen Bauträger läuft, muss der Bauherr nicht mehr viel planen, denn vieles ist bereits festgelegt. Ansonsten beginnt die eigentliche Planung gemeinsam mit dem Hausanbieter oder Architekten.

Die Hausplanung muss detailliert über die genaue Größe des Hauses erfolgen, die Anzahl der Räume, deren Aufteilung und Grundriss, ob es einen Keller, eine Terrasse oder Erker gibt und welche Form das Dach erhält. Extras wie Fotovoltaikanlagen, barrierefreie Einrichtungen oder energetische Standards klären sich ebenfalls in dieser Phase. Weiters gilt es die Art der Heizung und Haustechnik, die Materialien für den Innenausbau und die Ausstattung von Küche und Bad oder die Position von Schaltern und Steckdosen festzulegen, das gilt auch bei Fertighausanbietern. Diese Planungsphase bedingt viele Treffen der Bauherren und Baupartner und kann ein halbes Jahr oder länger dauern.

7 Bauvertrag und Genehmigungen

Der endgültige Bauvertrag zwischen den Baupartnern ist erst dann möglich, wenn alle Details geklärt wurden und alle Genehmigungen vorliegen. Die Genehmigung des Bauantrags durch die zuständigen Behörden kann ebenfalls Wochen oder sogar Monate dauern.

Derartige Genehmigungen können etwa das Fällen von Bäumen betreffen, die Nutzung öffentlicher Verkehrsflächen für einen Kran, eine zeitweise Straßensperre für eine Materiallieferung, diverse Anschlüsse für Wasser, Strom, Abwasser oder Telefon.

Der Bauvertrag zwischen den Baupartnern ist nicht zuletzt eine umfassende Leistungsbeschreibung. Daher sollte genau auf alle Details geachtet werden. Was nicht im Vertrag steht, kostet später extra. Bei einem Bemusterungstermin, meist in einem Ausstattungszentrum des Hausanbieters, legen die Baupartner genau fest, welche Hausausstattung der Bauvertrag beinhaltet. Beispielsweise

• Außenverkleidung (Putz, Holz, Klinker)
• Dacheindeckung
• Außen und Innentüren
• Fenster
• Bodenbeläge
• Wandgestaltung
• Sanitärobjekte und Armaturen
• Heizkörper
• Elektroausstattung

8 Bauphase

Unabhängig davon, welche Art von Baupartner gewählt wurde, der Hausbau selbst läuft stets sehr ähnlich ab: Nach der Planungsphase kommt es zum Vertragsabschluss. Das Bauunternehmen beginnt mit der Baustelle mit Bauzaun, legt eine Baustellenanfahrt an und sorgt auch für den Baustrom, baut den Keller oder stellt eine Bodenplatte auf und errichtet das Haus.

Die Rohbauphase bei einem Fertighaus verläuft meist so:

• Lieferung der Bauelemente
• Setzen der Außenelemente auf Keller oder Bodenplatte
• Setzen Innenwände per Kran
• Dachaufbau (Giebel, Dachzwischenwände, Dachelemente)
• Dacheindeckung
• Dann folgt der weit mehr Zeit in Anspruch nehmende Innenausbau mit
• Einsetzen von Fenstern und Türen
• Installation von Heizung, Sanitär- und Elektroeinrichtungen
• Putz und Gipsarbeiten
• Rollläden
• Estrich, Bodenbeläge
• Malerarbeiten

Ähnlich verläuft es beim Massivhaus, jedoch müssen die Wände Ziegel per Ziegel gebaut werden. Beim Bau mit dem Bauträger kann es anders ablaufen, weil ein Bauträger auf eigene Rechnung und Verantwortung baut und ein Käufer erst nach Baubeginn oder gar erst nach Bauabschluss involviert ist. Ein Bauherr sollte die Baustelle regelmäßig besuchen oder einen externen Sachverständigen engagieren, um Fehlentwicklungen früh zu erkennen.

Die Dauer der Bauphase hängt von der Art des Hauses und der Bauweise ab und ob das Grundstück speziell vorbereitet werden muss (Grundwasser). Ein Fertighaus ist im Gegensatz zu einem Massivhaus in wenigen Tagen bezugsfertig. Massivhäuser brauchen auch beim Innenausbau länger, weil beispielsweise der Rohbau austrocknen muss. Ein Massivbau kann vier bis acht Monate bis zur Fertigstellung dauern.

9 Bauabnahme

Sind alle vertraglich vereinbarten Leistungen erbracht, übergibt das Bauunternehmen das Bauwerk an den Bauherrn für die Bauabnahme. Ein Bauherr kann für die Bauabnahme auch einen Sachverständigen engagieren. Mit diesem Zeitpunkt beginnt der Gewährleistungszeitraum, wo Bauherren noch durch eine Mängelrüge die Baufirma zum Nachbessern eventueller Baufehler oder Bauschäden auffordern können. Daher sollten Abnahmen stets vor Ort stattfinden, denn nach diesem Termin dreht sich die Beweislast um. Es ist dann schwieriger für Bauherren, Baumängel nachzuweisen.

Tipps für den Bauherren für die Abnahme

• Baukontrolle im Vorfeld
• Mängelliste vorbereiten
• Beistand eines Sachverständigen
• Baubeschreibung mitnehmen
• ebenso Kamera, Zollstock, Wasserwaage
• Abnahmeprotokoll erstellen

10 Außenbereich

Der Abschluss des Hausbaus ist die Gestaltung der Immobilie und des Grundstücks durch den Bauherren. Auch hier ist es möglich, dass derselbe oder ein weiterer spezieller Baupartner fanz oder teilweise die Gestaltung übernimmt, beispielsweise für eine Gartenanlage, eine Terasse oder einen Swimmingpool. Rasen, Bäume und Gartengewächse benötigen jedoch Zeit zum Wachsen. Es kann also bis zu zwei Jahre dauern, bis das Traumhaus wirklich fertig ist.