Für die Bestandsimmobilie fallen nicht nur die Kauf- und die Kaufnebenkosten, sondern auch die laufenden Kosten an.
Bei Ihrer Budgetplanung, die Sie vor dem Kauf durchführen sollten, um herauszufinden, ob Sie sich die Eigentumswohnung leisten können, sollten Sie daher keinen Posten vergessen.
Die Kosten für den Erwerb der Eigentumswohnung
Hierzu gehören alle Kosten, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Kauf der gebrauchten Eigentumswohnung stehen:
- Notarkosten
Die Beurkundung des Kaufvertrages wird bei einem Notar durchgeführt. Dieser verlangt hierfür entsprechende Gebühren, die anhand der geltenden Gebührenordnung ermittelt werden. Als Grundlage hierfür gilt der Verkehrswert der Immobilie.
- Kosten für das Grundbuchamt
Damit Sie zukünftig der Eigentümer Ihrer Wohnung sind, muss dies ins Grundbuch eingetragen werden. Für die Eintragung wird ebenfalls eine Gebühr fällig.
Die Notar- und Grundbuchkosten belaufen sich auf ca. 1,5 Prozent der Kaufsumme.
- Grunderwerbssteuer
Die Grunderwerbssteuer liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der Kaufsumme. Die Höhe variiert in den einzelnen Bundesländern.
- Gebühren der Bank für die Bereitstellung der Finanzierungssumme
Wenn Sie den Kauf mittels Kredit bei einer Bank finanzieren möchten, vergleichen Sie unbedingt verschiedene Angebote miteinander, um eine Bank zu finden, deren Gebühren akzeptabel sind.
- Maklergebühren
Die Maklergebühren für den Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung können bei bis zu 7 Prozent liegen und werden in der Regel vom Käufer übernommen. Es gibt jedoch auch Makler, die ihre Gebühren zu je der Hälfte zwischen dem Käufer und dem Verkäufer aufteilen.
Diese Kaufnebenkosten können bis zu 20 Prozent der Kaufsumme ausmachen und müssen zu dieser hinzuaddiert werden.
Wenn Sie also eine Eigentumswohnung im Wert von 100.000 Euro kaufen möchten, können die Kosten für den Kauf bei bis zu 20.000 Euro liegen. Im Ergebnis zahlen Sie für den Wohnungskauf folglich 120.000 Euro.
Die laufenden Kosten für die gebrauchte Eigentumswohnung
Die laufenden Kosten, die Sie für die gebrauchte Eigentumswohnung regelmäßig aufbringen müssen, sind nicht zu unterschätzen. Hierzu gehören unter anderem das Hausgeld, welches an den Verwalter zu zahlen ist. Ebenso steht dem Verwalter ein entsprechendes Honorar zu.
Einmal jährlich wird die Grundsteuer fällig, die jede Gemeinde selbst festlegen kann.
Jedoch kommen diese weiteren Kosten hinzu, die gerade bei einer gebrauchten, in die Jahre gekommenen Immobilie sehr hoch ausfallen können:
- Ansparungen für die Instandhaltungen
Je älter eine Immobilie ist, desto höher ist natürlich das Risiko, dass teure Instandhaltungsarbeiten durchgeführt werden müssen. Hierzu gehören beispielsweise die Erneuerung des Daches oder der Fassade.
- Umlage-Ansparung
Die Umlage wird angespart, falls die bereits angesparten Instandhaltungskosten nicht ausreichen, um alle Arbeiten ordnungsgemäß durchzuführen
Beide Zahlungen sind ebenfalls an den Verwalter zu leisten.
Zusätzlich zu den beiden oben genannte Positionen müssen Sie auch noch Renovierungs- und Instandhaltungskosten ansparen, die für die Modernisierung Ihres Sondereigentums, also für die Arbeiten innerhalb Ihrer Wohnung, anfallen.
Warum wird die Eigentumswohnung verkauft?
Ein weiterer Aspekt, den Sie beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung unbedingt beachten sollten ist, warum der Verkäufer seine Wohnung überhaupt abgeben möchte.
Natürlich spielen meistens persönliche Gründe eine Rolle. Jedoch führen auch Nachbarschaftsstreitigkeiten oder Mängel an der Wohnung unter Umständen zum Verkauf einer Immobilie.
Damit Sie weder in eine Wohnung einziehen, in der mit Nachbarschaftsstreitigkeiten zu rechnen ist, noch eine mängelbehaftete Eigentumswohnung erwerben, sollten Sie sich von vornherein absichern.
Außerdem sollten Sie, sofern der Verkäufer oder dessen Mieter derzeit nicht in der Eigentumswohnung lebt, herausfinden, wie lange diese bereits leer steht. Ein langer Leerstand kann zu bautechnischen Mängeln führen, beispielsweise, weil nicht ausreichend gelüftet wurde.
Ist die Eigentumswohnung derzeit vermietet?
Ein weiteres Problem bei gebrauchten Eigentumswohnungen kann darin bestehen, dass diese bereits vermietet sind.
Sofern Sie die Immobilie als Kapitalanlagen kaufen und diese ohnehin weiter vermieten möchten, stört Sie die aktuelle Mietsituation womöglich nicht. Wenn Sie jedoch selbst einziehen wollen, ist ein bestehendes Mietverhältnis allerdings problematisch, denn Sie müssen dieses „sauber“ auflösen.
Grundsätzlich ist es so, dass der Mietvertrag durch den Verkauf einer Wohnung nicht hinfällig ist. Er besteht weiterhin.
Sie können den Mietvertrag jedoch kündigen, wenn Sie die Wohnung selbst nutzen möchten. In diesem Fall kündigen Sie „wegen Eigenbedarf“.
Wir empfehlen Ihnen, den Mietvertrag bereits vor dem Kauf der Immobilie zu überprüfen, denn hier gibt es einige Fallstricke, die Sie beachten sollten.
Beispielsweise kann es bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf zu Streitigkeiten kommen, denn hier wird das Gericht im Zweifelsfall immer abwägen, ob die Kündigung „Sinn macht“.
Angenommen, Sie möchten allein in Ihre neue Eigentumswohnung einziehen. Diese hat 3 Zimmer. Zur Zeit lebt eine Familie mit zwei Kindern in der Eigentumswohnung. Dann könnte das Gericht die Kündigung wegen Eigenbedarf für nichtig erklären, weil Sie auch in einer kleinere Wohnung leben könnten.
Sie sollten sich in einem solchen Fall unbedingt anwaltliche Hilfe holen.
Den Mietvertrag sollten Sie auch kennen, wenn Sie die Wohnung als reine Kapitalanlage nutzen möchten und der bisherige Mieter weiterhin darin wohnen kann. Schließlich ergeben sich aus dem Mietvertrag unter anderem die folgenden Aspekte:
- Über welchen Zeitraum wurde der Mietvertrag geschlossen?
- Wie viele Mieter leben in der Wohnung?
- Welche besonderen Rechte oder Pflichten bestehen laut Mietvertrag?
- Ist der Vertrag überhaupt gültig?
- Wie hoch ist die aktuell zu erwartende Mietzahlung?
Wichtige Aspekte rund um den Vertragsabschluss für den Kauf der gebrauchten Eigentumswohnung
Grundsätzlich muss die Beurkundung des Kaufvertrages durch einen Notar durchgeführt werden. Bei diesem Termin müssen sämtliche beteiligten Käufer und Verkäufer persönlich anwesend sein und sich durch ein gültiges Ausweisdokument ausweisen. Es spielt keine Rolle, ob Sie die Eigentumswohnung über den Verkäufer oder über einen Makler kaufen. Der Ablauf vom Vertragsentwurf bis zur Beurkundung ist immer derselbe.
Da der Kaufvertrag selbst nicht mehr rückgängig gemacht werden kann, erhalten alle Beteiligten zunächst einen Vertragsentwurf, den sie einsehen und auf dessen Grundlage sie Änderungswünsche mitteilen können. Diese werden durch den Notar aufgenommen.
Wenn Sie irgendwelche Fragen zum Vertrag haben, weil Sie dessen Inhalt beispielsweise nicht verstehen, erbitten Sie beim Notar eine entsprechende Erläuterung.
Sind Sie mit einigen Bestandteilen des Vertrages nicht einverstanden, kann es zudem sinnvoll sein, diese Dinge durch einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt überprüfen zu lassen. Dieser vertritt Ihre Interessen und kann diese ggf. für Sie durchsetzen. Der Notar selbst ist eine neutrale Person, der Ihnen zwar Auskünfte geben, aber sich nicht für Ihr individuelles Recht einsetzen kann.
Nach dem Kauf folgt die Übergabe der gebrauchten Eigentumswohnung
Die Übergabe einer gebrauchten Eigentumswohnung besteht nicht nur darin, dass Sie den Schlüssel vom Verkäufer erhalten.
Vielmehr müssen Sie zunächst einen Übergabetermin vereinbaren. Da das Grundbuchamt einige Wochen Zeit braucht, um alle Eintragungen im Grundbuch vorzunehmen, sollten Sie rechtzeitig mit dem Verkäufer klären, ab wann Sie in die Wohnung einziehen oder diese nutzen können.
Für die Übergabe sollten Sie die folgenden Dinge beachten:
- Zu welchem Zeitpunkt können Sie die Wohnung vom Verkäufer übernehmen?
- Lassen Sie sich bei der Übergabe alle wichtigen Dokumente vom Verkäufer aushändigen. Dies könnten beispielsweise Protokolle von Eigentümerversammlungen oder Baugenehmigungen sein.
- Überprüfen Sie, ob der Verkäufer sämtliche Schlüssel an Sie aushändigt.
- Führen Sie bei der Übergabe ein Protokoll, in dem Sie das Datum und die Uhrzeit der Übergabe verzeichnen. Nehmen Sie auf, welche Schlüssel Sie erhalten haben. Gehen Sie außerdem Raum für Raum noch einmal mit dem Verkäufer durch, um herauszufinden, ob eventuell Mängel bestehen, die noch behoben werden müssen.
Außerdem sollten Sie darauf achten, dass der Verkäufer die Wohnung vereinbarungsgemäß leergeräumt und sauber verlassen hat. Lassen Sie sich das Übergabeprotokoll unbedingt vom Verkäufer unterschreiben.
