Im Vergleich zum Kauf eines neugebauten Objekts müssen Sie den Fokus beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung auf andere Dinge richten. Hier ist es beispielsweise wichtig, die Immobilie zu besichtigen und deren Zustand zu ermitteln, um sicherzugehen, dass die Eigentumswohnung ihr Geld wert ist.
Warum eine gebrauchte Eigentumswohnung kaufen?
Der Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung hat zahlreiche Vorteile:
- Sie können die Immobilie vor dem Kauf besichtigen
- Sie sehen den Zustand der Eigentumswohnung oder können ggf. einen Bausachverständigen beauftragen, der gemeinsam mit Ihnen alle Schwachstellen findet
- Die Erkundung der Umgebung sowie der Nachbarn ist ebenfalls möglich
- Gebrauchte Eigentumswohnungen sind günstiger als Neubauten
- Sie stehen nach dem Kauf in der Regel schnell zur Verfügung
Jedoch sollten Sie auch die Nachteile beachten:
- Viele gebrauchte Eigentumswohnungen sind technisch nicht mehr auf dem neusten Stand und müssen ggf. teuer modernisiert oder saniert werden
- Je älter die Immobilie ist, desto höher fällt die Instandhaltungsrücklage aus, die an den Verwalter gezahlt wird
- Die Wahrscheinlichkeit von notwendigen Reparaturarbeiten steigt
- Sie können nur wenige bauliche Veränderungen vornehmen, um die Bestandsimmobilie Ihrem Geschmack anzupassen
Das sollten Sie beim Kauf einer gebrauchten Immobilie beachten
Ehe Sie die gebrauchte Eigentumswohnung kaufen, sollten Sie sich einige Fragen stellen. Eine der wichtigsten Entscheidungen ist beispielsweise die Wahl der für Sie passenden Umgebung.
- In welcher Gegend liegt die Wohnung?
- Wie ist die Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln?
- Gibt es in der Nähe Schulen und Kindergärten?
- Wo befinden sich die nächsten Einkaufsmöglichkeiten?
Gerade, wenn Sie den Umzug mit der ganzen Familie planen, sollten Sie darauf achten, dass die Kinder problemlos zur Schule oder in den Kindergarten gelangen. Auch Ihr Arbeitsweg sollte nicht allzu lang und Ihre Arbeitsstätte sollte durch eine gute Verkehrsanbindung schnell erreichbar sein.
Ein weitere Frage ist, ob die gebrauchte Eigentumswohnung überhaupt zu Ihnen und Ihren Bedürfnissen passt.
- Gefällt Ihnen die Lage?
- Ist die Wohnung groß genug für Ihren Bedarf?
- Möchten Sie selbst in die Wohnung einziehen oder soll diese später vermietet werden?
- Welche baulichen Veränderungen können ggf. vorgenommen werden, um die Immobilie Ihrem Bedarf anzupassen?
- Gehört ein Garten zur Wohnung?
- Wie steht es um die Finanzierung der Eigentumswohnung? Können Sie den Kauf aus eigener Tasche finanzieren oder müssen Sie einen Kredit bei einer Bank aufnehmen? Und falls ja, können Sie die geplanten Kreditraten dauerhaft mühelos aufbringen, ohne auf andere wichtige Dinge im Leben zu verzichten?
Um herauszufinden, ob die Wohnung wirklich zu Ihnen passt, sollten Sie vor dem Kauf am besten mehrere Besichtigungen vereinbaren. Dies ist wichtig, da Sie sich beim ersten, kurzen Besuch nicht alle Details merken werden.
Sichten Sie sämtliche Unterlagen
Viele Wohnungskäufer versäumen, sämtliche Unterlagen der Immobilie einzusehen. Dies ist jedoch wichtig, um sicherzugehen, dass beispielsweise alle Baugenehmigungen vorliegen. Ist dies nicht der Fall, kann es passieren, dass sich das Bauamt nach dem Kauf bei Ihnen meldet, sofern es den Verdacht hat, dass Bauanträge fehlen. Dann müssen diese im besten Fall gegen eine hohe Gebühr nachbeantragt werden. Wird die Genehmigung jedoch abgelehnt, müssen Sie die vom Verkäufer getätigten Umbauten ggf. rückgängig machen.
Grundsätzlich sollten Sie vor dem Kauf die folgenden Unterlagen einsehen:
- Grundbuchauszug
- Baugenehmigungen
- Wertgutachten
- Informationen zu durchgeführten Reparaturen, sofern diese den Wert der Eigentumswohnung steigern
- Nachweise zu den erfolgten Modernisierungsmaßnahmen
- Energieausweis
- Grundrisse
- Versammlungsprotokolle der Eigentümergemeinschaft (Anhand dieser Protokolle können Sie herausfinden, ob sich die Eigentümer in den meisten Fällen einig sind. Ist dies nicht der Fall, kann es sein, dass die Gemeinschaft oft streitet, sodass Ärger vorprogrammiert ist.)
- Teilungserklärungen
Ehe Sie die gebrauchte Eigentumswohnung zum veranschlagten Preis kaufen, sollten Sie zudem überprüfen, wie sich die Immobilienpreise in der Region entwickeln. Dies ist wichtig, damit Sie bei einem späteren Weiterverkauf keinen hohen Verlust hinnehmen müssen.
Verlassen Sie sich niemals auf mündliche Auskünfte!
Viele Immobilienkäufer verlassen sich auf mündliche Auskünfte seitens des Verkäufers. Jedoch sollten Sie sich vor allem hinsichtlich der baurechtlichen Aspekte umfangreich absichern. Überprüfen Sie alle wichtigen Dokumente, vor allem aber die Bauunterlagen.
Vor allem Auskünfte eines Maklers sollten Sie nicht ohne Weiteres hinnehmen, sondern immer überprüfen, und zwar aus dem folgenden Grund: Makler sind nicht verpflichtet, rechtsverbindliche Auskünfte zur jeweiligen Immobilie einzuholen. Sie verlassen sich darauf, was der Verkäufer Ihnen sagt. Deshalb kann der Makler nur in wenigen Fällen zur Rechenschaft gezogen werden.
Erhalten Sie wiederum vom Verkäufer selbst falsche Auskünfte, so unterliegt dieser einer Haftung.
Umbauten an gebrauchten Eigentumswohnungen
Haben Sie die Wohnung besichtigt und für gut befunden, sollten Sie sich außerdem überlegen, ob Sie die Räumlichkeiten eventuell baulich verändern möchten. Dann ist es sinnvoll, vor dem Kauf beim Bauamt zu erfragen, ob diese baulichen Veränderungen uneingeschränkt möglich sind oder ob die Immobilie beispielsweise unter Denkmalschutz steht.
Sollte dies nicht der Fall sein, können Sie später einen entsprechenden Bauantrag stellen und die Räumlichkeiten verändern.
Kleine Veränderungen wie beispielsweise das Einziehen von Gipskartonwänden, können Sie ohne Bauantrag durchführen. Möchten Sie jedoch in tragende Wände eingreifen, ist dies nicht ohne weiteres möglich. Hier bedarf es außerdem einer Planung durch einen Architekten, um sicherzustellen, dass die Statik des Hauses durch die Veränderungen der Wände nicht gefährdet wird.
