Alle Besitzer einer Eigentumswohnung sind zugleich Teil einer Eigentümerwohngemeinschaft und haben Anteil am Gemeinschaftseigentum. Dieses ist für alle Eigentümer nutzbar, jedoch bestehen auch Verpflichtungen gegenüber dem Gemeinschaftseigentum. Zu diesen Verpflichtungen gehört unter anderem die Einhaltung der Gemeinschaftsordnung beziehungsweise ebenso der Hausordnung. Beide regeln das Verhältnis der Wohnungseigentümer und der Bewohner einer Immobilie untereinander und Verstöße dagegen haben Folgen.
Gemeinschaftsordnung und Hausordnung
Diese Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Die Eintragung im Grundbuch macht die Gemeinschaftsordnung zum Inhalt des Sondereigentums. Daher sind alle Käufer einer der Eigentumswohnungen einer Wohnanlage an dessen Gemeinschaftsordnung gebunden. Grundsätzlich kann der Inhalt einer Gemeinschaftsordnung weitgehend frei gestaltet werden. Jedoch müssen laut Wohnungseigentumsgesetz bestimmte Vorschriften verpflichtend in jeder Gemeinschaftsordnung festgehalten sein. Bei schweren Verpflichtungsverletzungen eines Eigentümers gegenüber der Gemeinschaftsordnung kann die Wohnungseigentümergemeinschaft nach erfolgloser Verwarnung den Verkauf der Wohnung eines Eigentümers verlangen (Entziehung des Wohnungseigentums). Das bedeutet, nur die Eigentümer von Immobilien innerhalb einer Wohnanlage sind an diese Gemeinschaftsordnung gebunden.
Die Hausordnung regelt den Alltag in einer Wohnanlage für alle Bewohner, betrifft also Wohnungseigentümer ebenso wie Mieter oder Untermieter in einer Immobilie. Eine Hausordnung ist laut Wohneigentumsgesetzes zwingend für eine ordnungsgemäße Verwaltung erforderlich. Verstößt ein Mieter regelmäßig gegen die Hausordnung, gibt es Sanktionen bis hin zur Wohnungskündigung. Eine Hausordnung wird ebenso wie die Gemeinschaftsordnung von der Eigentümerversammlung beschlossen. Eine Hausordnung regelt beispielsweise, ab wann die Nachtruhe gilt oder ob die Haltung von Haustieren erlaubt ist.
Verstöße gegen die Hausordnung
Der Verwalter einer Wohnanlage, meist der Hausmeister, ist laut Gesetz berechtigt und verpflichtet, für die Einhaltung der Hausordnung zu sorgen. Bei Verstößen erfolgt zunächst eine schriftliche Mahnung, es sind auch Geldstrafen zulässig. Es liegt an der Eigentümerversammlung, für den Verstoß ein verhältnismässiges Bußgeld festzulegen.
Sind die Verursacher der Störungen Mieter einer Wohnung und hat der Verwalter auf diese keinen Zugriff, wendet er sich er an den betreffenden Wohnungseigentümer als Vermieter. Sollte dieser nicht entsprechend auf die Mieter einwirken und sollten die Störungen weiterhin stattfinden, kann die Eigentümergemeinschaft einschreiten. Eine einfache Stimmenmehrheit in der Eigentümerversammlung genügt, einen Störer im Rahmen eines Gerichtsprozesses auf Unterlassung zu klagen.
Sollte keine dieser Maßnahmen Wirkung haben und die Störungen fortgesetzt werden, besteht gegen einen störenden Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Entziehung des Wohneigentums. Dies gilt auch in dem Fall, wenn nicht der Besitzer selbst, sondern dessen Mieter die Störungen verursachen.
