Die Besitzer einer Eigentumswohnung können nicht völlig frei über ihr Eigentum entscheiden. Als Mitglieder einer Eigentumsgemeinschaft haben sie laut Gesetz das Gemeinschaftseigentum zu berücksichtigen. Die Bedingungen für das Wohnungseigentum sind in der sogenannten Teilungserklärung genau festgelegt. Diese Teilungserklärung ist im Grundbuch eingetragen und bestimmt, was zum Gemeinschaftseigentum und was zum Sondereigentum gehört. Grundsätzlich ist alles Gemeinschaftseigentum, wenn es nicht ausdrücklich als Sondereigentum deklariert worden ist. Das Sondereigentum bedeutet ausschließlich für den Bewohner und Wohnungsbesitzer Sicht- und Nutzbares, wie beispielsweise das Innere der Wohnung.
Gesetze und Gemeinschaftseigentum
Das Wohnungseigentumsgesetz legt im ersten Paragrafen fest, dass das wichtigste gemeinschaftliche Eigentum das Grundstück ist. Weiters zählen die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes dazu, welche nicht ausdrücklich im Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten stehen. Das Gesetz selbst enthält also nur eine Mindestbestimmung von einem sogenannten zwingenden Gemeinschaftseigentum.
Die Festlegung des jeweiligen Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums einer Immobilie richtet sich nach den Vorstellungen und Wünschen der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft. Die genaue Trennung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist in der Teilungserklärung enthalten. Diese bestimmt, welche Gebäudeteile Gemeinschafts- und welche Sondereigentum sind. Die Teilungserklärung hält auch die Sondernutzungsrechte für das Gemeinschaftseigentum fest, etwa die Nutzung einer Grünfläche der Wohnanlage.
Zwingendes Gemeinschaftseigentum
Das Gesetz legt vor allem fest, dass zwingendes Gemeinschaftseigentum nicht zu Sondereigentum umgewidmet werden kann. Zum sogenannten zwingenden Gemeinschaftseigentum zählen das Grundstück und die baulichen Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand erforderlich sind oder dessen Sicherheit dienen. Zu diesen zwingenden Bestandteilen des Gemeinschaftseigentums zählen auch Teile einer Immobilie im Bereich des Sondereigentums. Fenster, Balkon oder Wohnungseingangstüren fallen beispielsweise unter dieses Gemeinschaftseigentum. Das bedeutet, bei geplanten baulichen Veränderungen daran (Anbringung einer Markise) haben alle anderen Eigentümer ein Mitspracherecht. Umgekehrt ist es jedoch leicht möglich, ein Sondereigentum zu einem gemeinschaftlichen Eigentum zu machen.
Beispiele für Gemeinschaftseigentum
Üblicherweise sind alle Anlagen und Einrichtungen für den gemeinschaftlichen Gebrauch aller Eigentümer in einer Wohngemeinschaft das Gemeinschaftseigentum. Darunter fallen alle konstruktiven oder konstitutiven Teile eines Gebäudes. Dazu gehören
- das Grundstück
- das Gebäude selbst (Außenmauerwerk, tragende Innenmauern)
- Fenster und Rollläden (zählen zur Fassade eines Hauses)
- der Balkon (Balkongeländer, Balkonbodenplatte und Dichtungsbahn)
- Treppen und Treppenhaus
- Aufzüge
- Zufahrten und Zuwege
- Zentralheizungsanlagen
- Wasserleitungen und Abflüsse
- andere Versorgungsleitungen (Strom, Gas, TV)
- Wohnungsabschlusstüren
- Estrich
- Briefkästen
- Grünanlagen und Gärten
Kostenaufteilung und Gemeinschaftsordnung
Die Frage nach dem Gemeinschaftseigentum ist relevant bei baulichen Veränderungen und bei der Kostenaufteilung einer Wohnanlage. Beispiele für anfallend Kosten der Gemeinschaft sind Entgelt für den Hausmeister oder Renovierungsarbeiten. Der Verteilungsschlüssel für eine derartige Kostenaufteilung ist in der Gemeinschaftsordnung festgeschrieben. Dort steht auch, wie das Hauseigentum aufgeteilt ist und wie man es nutzen darf, zum Beispiel gemeinsame Trockenräume oder Autoparkplätze. Ebenfalls enthalten ist die Stimmrechtsverteilung für Beschlüsse in der Eigentümerversammlung.
