Die Besitzer einer Eigentumswohnung sind zugleich Teil der Eigentümergemeinschaft und müssen Rechte und Pflichten zum Gemeinschaftseigentum berücksichtigen. Was Privat- oder Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist, legt die sogenannte Teilungserklärung im Grundbuch fest. Das Gemeinschaftseigentum dient der gemeinsamen Nutzung aller in einer Wohngemeinschaft. Diese Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist auch relevant bei der Kostenaufteilung für die Instandhaltung und Verwaltung einer Wohnanlage. Unter Gemeinschaftseigentum fällt auch beispielsweise der Garten bei einer Eigentümergemeinschaft. Die Gärten einer Wohnanlage können daher niemals zum Sondereigentum gehören.
Sondernutzungsrechte einer Gartenanlage
Jeder Wohnungseigentümer kann den gemeinschaftlichen Garten nutzen, sollten die Gärten zum Gemeinschaftseigentum gehören. Es muss auch eine Gebrauchsregelung über eine räumliche Aufteilung und Benutzung des Gartens geben. Somit hat jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf einen gleich großen Teil für alleinige Nutzung und Gestaltung unter Ausschluss der anderen Miteigentümer. Steht jedoch nichts Konkretes über die Nutzung und Aufteilung einer Gartenanlage in der Teilungserklärung, gelten die diesbezüglichen Sondernutzungsrechte in der Gemeinschaftsordnung. Bestimmt diese in einer Öffnungsklausel das Beschlussrecht der Wohngemeinschaft, so können die Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung über die Sondernutzungsrechte entscheiden.
Jedoch gilt ein Sondernutzungsrecht nicht uneingeschränkt und es müssen bestimmte Regelungen beachtet werden. Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bedürfen laut Gesetz der Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine derartige Zustimmung ist beispielsweise nötig für das Verlegen einer Plattenterrasse, das Errichten eines Gartenhäuschens oder das Fällen oder Pflanzen eines Baumes. Ein Gerüst für eine Schaukel oder Rankengewächse ist jedoch erlaubt.
Gemeinschaftsrecht vor Sonderrecht
Grundsätzlich gibt das Sondernutzungsrecht die Befugnis, beliebig Pflanzen und Sträucher anzupflanzen und wachsen zu lassen. Sollte die Bepflanzung zu spürbaren Beeinträchtigungen eines anderen Miteigentümers führen, kann dieser das Rückschneiden oder die Beseitigung der störenden Pflanzen verlangen.
Das Recht eines Sondernutzungsberechtigten ist jedoch durch Bedingungen des Mitgebrauchs für das gemeinschaftliche Eigentum eingeschränkt. Ein Beispiel dafür wäre der Weg zu Gemeinschaftseigentum, beispielsweise einen Kellereingang. Sollte dieser über eine Gartenfläche mit Sondernutzungsrecht eines Einzelnen führen, dürfen dennoch alle anderen Eigentümer diesen Weg benutzen.
