Als Besitzer einer Eigentumswohnung ist man zugleich Teil einer Eigentümerwohngemeinschaft und hat daher Rechte, aber auch Pflichten. Eine jener Pflichten ist, mit dem Eigentum so zu verfahren, dass die Rechte anderer Wohnungs- oder Teileigentümer gewahrt sind. Da laut Gesetz eine Wohnungsgemeinschaft nicht aufgelöst werden kann, geht ein Ausstieg aus der Gemeinschaft nur durch Wohnungsverkauf. Eine Entziehung des Wohnungseigentums ist möglich, wenn schwerwiegende Pflichtverletzungen eines Miteigentümers vorliegen und die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Fortsetzung der Mitgliedschaft unzumutbar findet. Das Gesetz regelt die Voraussetzungen für einen Entzug des Wohnungseigentums. Verpflichtend ist beispielsweise eine vorhergehende Abmahnung.
Gründe für Entziehung des Wohnungseigentums
Der Paragraf 18 des Wohnungseigentumsgesetzes regelt die Grundlagen für die Entziehung des Wohnungseigentums und definiert einige Gründe für Eigentumsentziehung.
- Die schwere Pflichtverletzung eines Wohnungseigentümers besteht, wenn es den anderen Wohnungseigentümern nicht länger zuzumuten ist, die Gemeinschaft mit ihm fortzusetzen. Dies gilt vor allem für Pflichtverletzungen, bei denen die Wiederholungsgefahr droht. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann verlangen, dass dieser Eigentümer seine Wohnung verkaufen muss. Weigert er sich, kann ein gerichtliches Urteil ihn dazu zwingen.
- Ein wiederholter grober Pflichtverstoß trotz Abmahnung: Dies gilt auch dann, wenn Mieter oder Familienangehörige für Pflichtverstöße verantwortlich sind. Denn es ist Pflicht des Wohnungseigentümers, die Bewohner seines Eigentums zu einem ordnungsgemäßen Verhalten anzuhalten. Geschieht dies nicht, ist der Eigentümer selbst für die Pflichtverstöße verantwortlich. Die „Schuldfrage“ spielt also keine Rolle: Auch nicht zurechenbare oder nicht persönlich vorwerfbare Pflichtverletzungen sind daher als Entziehungsgründe anerkannt.
- Ein Rückstand von Zahlungsverpflichtungen ist ein Entziehungsgrund, beispielsweise Rückstand beim Hausgeld, wenn diese Schulden die Höhe von mehr als 3 Prozent des Einheitswertes der Wohnung für mehr als 3 Monate überschreiten.
Beispiele für Eigentumsentziehung
Grobe Pflichtverletzungen den anderen Wohnungseigentümern gegenüber können beispielsweise sein:
- Schmähungen eines anderen Wohnungseigentümers, direkt oder gegenüber Dritten
- Tätlichkeiten und/oder Beleidigungen gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder den Verwaltern
- Dauernde und grundlose Widersprüche gegen Verwaltungsmaßnahmen
- Ständige Misstrauensbekundungen an den Verwalter
- Schwerwiegende Nachbarschaftsstreitigkeiten
- Ständige und schwerwiegende Zahlungsversäumnisse
Vor der Entziehung des Wohnungseigentums muss eine schriftliche Abmahnung erfolgen. Diese kann nur dann wegfallen, wenn diese unzumutbar ist oder nachweislich keine Aussicht auf Erfolg hat.
