Laut Wohnungseigentumsgesetz darf ein Wohnungseigentümer über eine Wohnung alleine verfügen. Allerdings ist jeder Wohnungseigentümer auch zugleich Teil einer Wohngemeinschaft mit bestimmten Rechten und Pflichten. In jeder Wohngemeinschaft gibt es Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, dessen Aufteilung im Grundbuch in der sogenannten Teilungserklärung festgehalten ist. Diese Aufteilung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum spielt eine große Rolle, wenn es um bauliche Veränderungen geht. Dies gilt auch dann, wenn Eigentümer ihre Eigentumswohnung beruflich nutzen wollen.
Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Sondereigentum ist ausschließlich zur Nutzung des Bewohners und Wohnungsbesitzers gedacht, die Eigentumswohnung ist also Sondereigentum. Die Besitzer einer Eigentumswohnung können über ihr Sondereigentum entscheiden, müssen zugleich aber auch die Rechte und Pflichten für das Gemeinschaftseigentum berücksichtigen. Das Gemeinschaftseigentum hingegen dient der gemeinsamen Nutzung aller in einer Wohngemeinschaft.
Die Teilungserklärung
In der Teilungserklärung im Grundbuch ist festgehalten, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist und welche Sondernutzungsrechte es für Gemeinschaftseigentum wie etwa den Garten gibt. Diese Aufteilung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist wichtig, wenn es um bauliche Veränderungen und die Aufteilung von Kosten geht. Entscheidend ist auch, was die Teilungserklärung über die Nutzung von Sondereigentum aussagt. Sind Räumlichkeiten ausdrücklich als Gewerberäume ausgewiesen, steht einer beruflichen Nutzung nichts im Wege. Die Bezeichnung von Sondereigentum als Wohnungseigentum schließt jedoch eine Verwendung der Wohnung für berufliche oder gewerbliche Zwecke nicht grundsätzlich aus.
Berufliche Nutzung
Häufig steht in einer Teilungserklärung, dass Wohnungen nur zu Wohnzwecken benutzt werden dürfen und dass die Ausübung eines Gewerbes innerhalb einer Wohnung nur mit Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zuIässig ist. Weiters, dass eine derartige Zustimmung nur aus triftigen Gründen verweigert werden kann.
Die entscheidende Frage bei einer beruflichen Nutzung ist es jedoch, ob es zu einer erhöhten Störung der anderen Wohnungseigentümer durch Kundenverkehr kommt. Dies kann beispielsweise bei der Nutzung als Kinderbetreuungsstätte der Fall sein. Zugelassen ist beispielsweise die Nutzung einer Wohnung als Anwalts-, Arzt-, Zahnarzt- oder Krankengymnastikpraxis, Architekten-, Rechtsanwalts- oder Steuerbüro. Gibt es keinen störenden Kundenverkehr, genügt es, die anderen Eigentümer über eine gewerbliche Nutzung zu informieren.
