Anders als Hauseigentümer können Besitzer einer Eigentumswohnung nicht völlig frei über ihr Eigentum entscheiden. Das Wohnungseigentum bei einer Eigentumswohnung ist in der sogenannten Teilungserklärung genau festgelegt. Die Teilungserklärung ist im Grundbuch eingetragen. Zusätzlich ist die Gemeinschaftsordnung wichtig für das Miteinander in der Hausgemeinschaft und das Gemeinschaftseigentum. Hier steht geschrieben, wie das Hauseigentum aufgeteilt ist, wer welches Eigentum besitzt und wie man es nutzen darf.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Sondereigentum ist ausschließlich für den Bewohner sicht- und nutzbar. Die Eigentumswohnung ist also Sondereigentum. Das Innere der Wohnung kann beliebig gestaltet und sogar Wände entfernt werden.
Gemeinschaftseigentum hingegen unterliegt der gemeinsamen Nutzung aller Eigentümer in einer Wohngemeinschaft. Darunter fallen zum Beispiel Zuwege, Wasserleitungen und sogar Fenster, da diese zur Fassade eines Hauses gehören und den Charakter des Gebäudes prägen. Eigenmächtig Markisen an der Fassade über den eigenen Fenstern anbringen ist daher nicht möglich. Dies gilt als bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum und alle anderen Eigentümer haben ein Mitspracherecht.
Kostenaufteilung
Die Frage nach dem Gemeinschaftseigentum ist relevant bei baulichen Veränderungen und bei der Kostenaufteilung einer Wohnanlage. Beispiele für anfallend Kosten der Gemeinschaft sind Entgelt für den Hausmeister oder Renovierungsarbeiten. Alle am Sondereigentum anfallenden Kosten trägt der Wohnungseigentümer selbst. Kosten für das Gemeinschaftseigentum werden auf alle Eigentümer aufgeteilt. Daher ist wichtig, welche Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum in Teilungserklärung steht. Der Verteilungsschlüssel für die Kostenumlage steht in der Gemeinschaftsordnung. Diese regelt beispielsweise auch die Nutzung gemeinsam genutzter Trockenräume oder Autoparkplätze. Enthalten ist auch die Stimmrechtsverteilung für Beschlüsse in der Eigentümerversammlung.
Die Eigentümerversammlung
Die jährliche Eigentümerversammlung lässt unter anderem über Maßnahmen entscheiden, die das gesamte Haus betreffen, beispielsweise eine Fassadensanierung oder ein neues Dach. Auch Schadensbehebung darf nicht einfach ohne Beschluss der Eigentümer erfolgen. Das jeweilige Stimmrecht ist ebenfalls in der Gemeinschaftsordnung festgelegt.
Sondernutzungsrechte
Die Teilungserklärung hält auch für Gemeinschaftseigentum bestimmte Sondernutzungsrechte fest. Ein typischer Fall ist etwa die Nutzung einer Terrasse, einer Grünfläche oder eines Gartens der Wohnanlage. Ein Sondernutzungsrecht legt fest, ob alle Eigentümer oder beispielsweise nur jene in den Erdgeschosswohnungen diese nützen dürfen.
