Die Eigentümerversammlung hat höchste Wichtigkeit für eine Wohngemeinschaft. Sie ist das zentrale Gremium, wo Wohnungseigentümer Beratungen abhalten und Entscheidungen über die wesentlichen Verwaltungsangelegenheiten treffen. Eine derartige Versammlung muss über schriftliche Einladung mindestens einmal im Jahr stattfinden. Die wichtigste Regelung für die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung ist, dass sie unter Ausschluss der Öffentlichkeit stattfinden muss. Damit die Beschlüsse für gültig erklärt werden können, müssen die anwesenden Eigentümer mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile vertreten. Das Wohnungseigentümergesetz hält genau fest, wer an einer Eigentümerversammlung zusätzlich teilnehmen darf und wie diese ablaufen soll.
Ausschluss der Öffentlichkeit
Jede Eigentümerversammlung unterliegt laut Gesetz dem Prinzip, unter Ausschluss der Öffentlichkeit stattzufinden. Das bedeutet auch, dass nur ein bestimmter Personenkreis teilnehmen darf. Dazu gehören neben den Wohnungseigentümern, die im Grundbuch eingetragen sind, auch der bestellte Hausverwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser ist auch verpflichtet, mindestens zwei Wochen vorher alle Wohnungseigentümer zur Versammlung einzuladen und führt meist auch durch den Versammlungsablauf.
Vertretung bei der Eigentümerversammlung
Grundsätzlich ist es möglich, dass sich jeder Wohnungseigentümer bei der Eigentümerversammlung vertreten lassen darf. Die Vertretung sollte zeitig vor der Versammlung dem Hausverwalter gemeldet werden und auch das möglichst in schriftlicher Form. Nicht jede beliebige Person kann jedoch als Vertretung agieren. In der Teilungserklärung oder im Grundbuch einer Immobilie kann beispielsweise eine Vertretungsbeschränkung festgelegt sein. Diese gilt beispielsweise für Rechtsanwälte oder Steuerberater. Dadurch soll verhindert werden, dass ein bestimmter Miteigentümer gegebenenfalls einen Vorteil gegenüber anderen aufgrund des Rechtswissens der Vertretung hat.
Wer darf noch anwesend sein?
Wenn bereits im Vorfeld eine Vertretung für die Eigentümerversammlung festgelegt ist, kann der betreffende Eigentümer nicht ebenfalls teilnehmen. Es gilt das „Entweder-Oder-Prinzip“. Eine Ausnahme besteht, wenn der Eigentümer krankheits- oder altersbedingt beeinträchtigt ist und Unterstützung einer Vertretung oder eines Beraters benötigt.
Ehepartner oder ein Freundeskreis sind ebenfalls von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen. Das würde gegen das Nichtöffentlichkeitsprinzip verstoßen. Alle Personen, die nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind, gehören zum nicht berechtigten Personenkreis. Es zählt auch zu den Aufgaben des Hausverwalters, auf allfällige nicht berechtigte Teilnehmer an der Eigentümerversammlung zu achten.
