Die Eigentümerversammlung hat höchste Wichtigkeit für Wohnungseigentümer in einer Wohngemeinschaft. Sie ist das zentrale Gremium, wo Beratungen stattfinden und Entscheidungen über die wesentlichen Verwaltungsangelegenheiten zustande kommen. Eine derartige Versammlung muss über schriftliche Einladung mindestens einmal im Jahr stattfinden. Die wichtigste Regelung für die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung ist, dass sie unter Ausschluss der Öffentlichkeit stattfinden muss. Damit die Beschlüsse für gültig erklärt werden können, müssen die anwesenden Eigentümer mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile vertreten.
Die Tagesordnung der Eigentümerversammlung
Wenn die Verwaltung eine Eigentümerversammlung einberuft, sollte dafür mindestens eine zweiwöchige Frist gewahrt bleiben. Das Wohnungseigentümergesetz hält genau fest, wie eine Eigentümerversammlung ablaufen soll. Vorschriften gibt es auch für die Einberufung zur Eigentümerversammlung. Diese muss schriftlich, üblicherweise in Briefform erfolgen.
Die schriftliche Einberufung für eine Eigentümerversammlung muss enthalten:
- Den Ort der Versammlung
- Den genauen Termin mit Uhrzeit, Wochentag, Datum
- Einen Hinweis auf eine eventuelle Zweitversammlung, direkt im Anschluss an die Erstversammlung, falls bei der Versammlung die Beschlussfähigkeit doch nicht gegeben sein sollte
- Die Tagesordnung mit den Beschlussthemen. Diese ist unbedingt erforderlich, damit Beschlüsse gültig sind. Die Wohnungseigentümer müssen vorher genau wissen, worüber sie abstimmen.
- Die genaue Auflistung der Jahresabrechnung sowie eine Liste aller Einzelabrechnungen (das sogenannte Hausgeld)
- Einen Wirtschaftsplanentwurf für das folgende Jahr, meist in Form einer Anlage. Denn Normalfall muss auch darüber abgestimmt werden.
Auswahl der Tagesordnung
Die Verwaltung bestimmt und formuliert die Tagesordnung nach pflichtgemäßem Ermessen und möglichst präzise und neutral. Die einzelnen Wohnungseigentümer haben kaum Einfluss auf die Tagesordnung oder Anspruch darauf, dass ein bestimmter Punkt in die Tagesordnung aufgenommen wird. Handelt es sich jedoch beispielsweise um geplante Baumaßnahmen eines Wohnungseigentümers, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, muss die Versammlung darüber abstimmen. Das bedeutet, ein Wohnungsbesitzer wird selbst Teil der Tagesordnung und darf natürlich bei diesem Punkt nicht mitstimmen.
Ein Tagesordnungspunkt kann auch über Antrag der Wohnungseigentümer ergänzt werden, wenn ein Viertel aller Wohnungseigentümer die Aufnahme schriftlich beantragt. Auch wenn andere sachliche Gründe für die Behandlung eines bestimmten Tagesordnungspunktes bestehen, muss dieser hinzugefügt werden.
