In der Eigentümerversammlung entscheiden Wohnungseigentümer über Fragen der Verwaltung ihres gemeinsamen Wohneigentums. In der Versammlung kommen beispielsweise Fragen zur Hausordnung oder Instandhaltung und Sanierung der Wohnanlage zur Beschlussfassung. Das Wohnungseigentumsgesetz regelt auch die Eigentümerversammlung, welche mindestens einmal jährlich stattfinden muss.
Neben Entscheidungen über bauliche Veränderungen kommt der jährliche Wirtschaftsplan für das gemeinsame Wohneigentum zur Sprache. Aus diesem Plan leiten sich die voraussichtlich anfallenden Kosten für das kommende Jahr ab. Von diesen Kosten ergibt sich die monatliche Summe für die Wirtschaftskosten, die jeder n Eigentümer abtreten muss. Auf diese Weise ist die Bewirtschaftung der Wohnanlage und des persönlichen Eigentums gewährleistet. Die Jahresabrechnung präsentiert den Eigentümern alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben für das vergangene Jahr.
Beschlüsse in der Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung muss unter Ausschluss der Öffentlichkeit stattfinden, nur dann sind die gefassten Beschlüsse auch gültig. Jeder Beschluss in einer Eigentümerversammlung erfolgt durch Abstimmung. Beschlussfassungen können jedoch nur dann erfolgen, wenn die anwesenden Eigentümer mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile in der Versammlung vertreten. Sollte das nicht der Fall sein, sind die Beschlüsse nicht bindend und es muss ein Wiederholungs- oder Ersatztermin einberufen werden.
Bei den Beschlüssen genügt meistens die einfache Stimmenmehrheit. Geht es jedoch um eine bauliche Veränderung an einer Eigentumswohnanlage, muss dafür die Zustimmung aller Wohnungseigentümer vorliegen. Der Grund ist, dass sich diese auf den Gebrauchswert der Wohnungen und auf das bauliche Gesamtbild des Gebäudes auswirken.
Das bedeutet, dass Wohnungsbesitzer nicht eigenmächtig ihre Kellerräume in Wohnbereich umwandeln oder ein privates Gartenhäuschen in der gemeinschaftlichen Grünanlage errichten können. Gibt es keine entsprechende Beschlussfassung durch die Eigentümergemeinschaft für diese eigenmächtigen baulichen Veränderungen, besteht das Recht zum Beseitigungsanspruch. Der Eigentümer muss den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnanlage auf eigene Kosten durch einen Rückbau wiederherstellen.
Stimmrecht bei der Beschlussfassung
Das Stimmrecht bei der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung beruht auf dem sogenannten Kopfprinzip. Das bedeutet, dass jeder Eigentümer nur eine Stimme hat. Das trifft auch dann zu, wenn ein Eigentümer mehrere Wohnungen im Gebäude besitzt. Sollte eine Wohnung mehreren Eigentümern gehören, steht diesen Eigentümern insgesamt ebenfalls nur eine Stimme in der Eigentümerversammlung zu.
Das Stimmrecht der Eigentümer ist auch gleichgestellt. Das bedeutet, es spielt keine Rolle, ob es eine große oder kleine Eigentumswohnung ist. Jeder Eigentümer hat nur eine Stimme mit demselben Gewicht.
Jene Wohnungseigentümer, die nicht persönlich anwesend sein können, können sich auch für eine Abstimmung ordnungsgemäß vertreten lassen. Das erfolgt durch eine schriftliche Vollmacht, welche der Bevollmächtigte bei der Versammlung vorlegen muss.
Protokoll der Eigentümerversammlung
Die Verwaltung muss ein Protokoll von jeder Eigentümerversammlung mit allen behandelten Tagesordnungspunkten und allen gefassten Beschlüssen erstellen. Dieses Protokoll muss nach der Versammlung allen Eigentümern zugestellt werden.
