Wie kann ich meine Eigentumswohnung überschreiben?

Als Wohnungseigentümer sollten Sie sich rechtzeitig mit der Frage auseinandersetzen, wer die Wohnung beispielsweise nach Ihrem Tod erhalten soll. Sie können dies mittels Testament regeln. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, die Eigentumswohnung bereits zu Lebzeiten an jemanden zu überschreiben.

Was Sie hierbei beachten müssen, wie die Überschreibung funktioniert und welche Kosten dafür anfallen, erfahren Sie in diesem Artikel.

Was bedeutet eigentlich „überschreiben“?

Eine Überschreibung findet immer zu Lebzeiten des Wohnungseigentümers statt. Es handelt sich dabei jedoch nicht um einen Verkauf. Vielmehr geht es darum, die Eigentumsverhältnisse an jemanden – beispielsweise an Kinder oder Enkel – zu verschenken. Hierfür kann eine Gegenleistung erfolgen. Diese ist jedoch nicht zwingend erforderlich.

Da die Überschreibung zu Lebzeiten erfolgt, spricht man von einem „vorweggenommenen Erbe“.

Ist Überschreibung und Schenkung dasselbe?

Eine Person kann bereits zu Lebzeiten einen Teil ihres Vermögens oder das gesamte Vermögen auf eine dritte Person übertragen. Obwohl eine Überschreibung nur die Form einer Schenkung ist, bestehen dennoch Unterschiede. Eine Schenkung gilt als unentgeltliche Vermögenszuwendung, es gibt also keine Gegenleistung. Eine Überschreibung oder Übertragung ist meist an bestimmte Bedingungen geknüpft und es gehört üblicherweise ein Übertragungsvertrag dazu. Bei Überschreibung eines Hauses erhalten häufig die Eltern ein lebenslanges Wohnrecht.

Wenn Sie also ein Haus noch zu Lebzeiten schenken möchten, lassen Sie im Vertrag den sogenannten Nießbrauch eintragen. Das bedeutet, das Haus gehört schon dem Beschenkten, Sie können aber bis zum Lebensende darin wohnen und das Haus sogar vermieten.

Nicht ohne Kosten!

Grundsätzlich sind Schenkungen bis zu bestimmten Werten steuerfrei. Eine Überschreibung von einem Haus oder einer Eigentumswohnung ist dennoch mit Kosten verbunden, beispielsweise für Notar und Grundbucheintrag. Diese Übertragungskosten richten sich nach dem Immobilienwert.

Überschreibung rückgängig machen

Jede Überschreibung sollte gut überlegt sein, denn wie generell bei einer Schenkung ist ein Rücktritt schwierig bis völlig unmöglich. Unter Umständen kann ein spezialisierter Anwalt und ein Gerichtsverfahren helfen, einen Überschreibungsvertrag rückgängig zu machen. Die Rückabwicklung einer Schenkung ist durch den Gesetzgeber jedoch an gewisse Voraussetzungen gebunden und an strenge Auflagen geknüpft.

Wie erfolgt die Überschreibung?

Damit die Überschreibung der Eigentumswohnung rechtskräftig wird, muss ein Übertragungsvertrag abgeschlossen werden. Hierfür ist wiederum eine notarielle Beurkundung notwendig.

Zunächst wird eine Auflassungsvormerkung vorgenommen, ehe die Eintragung im Grundbuch erfolgt.

Kann ich meine Eigentumswohnung auch ohne einen Notar überschreiben?

In Anbetracht der teilweise hohen Notarkosten stellen sich viele Wohnungseigentümer diese Frage. Allerdings können Sie die Wohnung nicht ohne eine Beurkundung beim Notar überschreiben, denn dieser muss die Eintragung im Grundbuch beantragen.

An wen kann ich meine Eigentumswohnung übertragen?

Die meisten Immobilienbesitzer werden ihre Eigentumswohnungen an ihre Kinder oder Enkelkinder vererben. Doch auch der Partner oder jede andere Person Ihrer Wahl können Sie bedenken.

Haben Sie mehrere Kinder und entscheiden sich dazu, Ihre Wohnung an ein Kind zu überschreiben, müssen Sie jedoch Folgendes beachten:

• Haben Sie Ihre anderen Kinder zu Lebzeiten enterbt, können diese einen Pflichtteilsanspruch gegen das Kind, welchem Sie die Wohnung überschrieben haben, erwirken
• Auch ohne Enterbung besteht immer ein Pflichtteilsanspruch, der entsprechend geltend gemacht werden kann
• Sie können im Zuge der Überschreibung auch bestimmen, dass das Kind, welchem Sie Ihre Wohnung überschreiben, an seine Geschwister eine entsprechende Zahlung (Wie hoch diese sein soll, bestimmen Sie selbst) zum Ausgleich erbringen muss
• Der Ausgleich kann auch dadurch erfolgen, dass Sie einen anderen Teil Ihres Vermächtnisses an Ihre übrigen Kinder übertragen oder nach Ihrem Ableben vererben

Wann lohnt sich eine Überschreibung an das Kind?

Eine Überschreibung können Sie immer dann vornehmen, wenn Sie beispielsweise nicht möchten, dass Ihre Kinder sich nach Ihrem Ableben um die Eigentumswohnung streiten oder diese sogar verkaufen müssen, um das Erbe gerecht aufzuteilen.

Eine vermietete Eigentumswohnung überschreiben

Wenn Ihre Eigentumswohnung derzeit von Mietern bewohnt wird, können Sie diese dennoch überschreiben. Am Mietverhältnis ändert dies nicht, abgesehen davon, dass es einen neuen Vermieter – den von Ihnen Beschenkten – geben wird. Der Mietvertrag selbst besteht jedoch weiterhin.

Möchte der Beschenkte die Wohnung selbst nutzen, kann Eigenbedarf angemeldet werden. Hier kann es allerdings passieren, dass eine Eigenbedarfsklage eingereicht werden muss. Deshalb ist es wichtig, dass Sie sich an die gesetzlichen Kündigungsbedingungen halten.

Was ist beim Wohnrecht zu beachten

Ähnlich verhält sich die Situation übrigens, wenn Ihre Wohnung von jemandem bewohnt wird, dem Sie ein Wohnrecht eingeräumt haben. Auch dieses endet mit dem Überschreiben der Wohnung keinesfalls. Grundsätzlich wird ein solches Wohnrecht im Grundbuch festgehalten, sodass der neue Besitzer keine Handhabe hat, dem Bewohner zu kündigen. Eine Grundvoraussetzung des Auszuges ist, dass eine Löschung des Wohnrechts aus dem Grundbuch erfolgt. Dies jedoch wird nur der Fall sein, wenn der Bewohner selbst auf sein Wohnrecht verzichtet.

Sie können im Zuge der Überschreibung Ihrer Eigentumswohnung übrigens auch ein lebenslanges Wohnrecht vereinbaren. Dies berechtigt Sie, auch nach dem Übergang der Wohnung an den neuen Eigentümer in Ihrer Wohnung zu leben. Es wird entsprechend eine Eintragung im Grundbuch vorgenommen. Sie sind hierdurch zwar nicht mehr der Eigentümer der Immobilie, aber immerhin noch deren Besitzer.

Beachten Sie jedoch:

Wenn Sie Ihre Wohnung überschreiben, um eine Steuersenkung zu erreichen, ist die Überschreibung gegen die Auflage des Wohnrechts der falsche Weg. Sie verhindert nämlich, dass die 10jährige Steuerfrist beginnt.

Kann ich meine Eigentumswohnung auch überschreiben, wenn diese noch mit einem Kredit belastet ist?

Viele Wohnungseigentümer finanzieren den Wohnungskauf mit einem Kredit. Und auch, wenn der Kredit noch nicht abgezahlt ist, kann eine Überschreibung grundsätzlich erfolgen.

Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass Sie nachweisen können, dass das Darlehen weiterhin abgezahlt wird. Andernfalls wird Sie Ihre Bank nicht aus dem Kreditvertrag entlassen.

Es besteht die Möglichkeit, dass der neue Eigentümer den Kredit weiter abträgt, was jedoch mit einer Zustimmung der Bank und selbstverständlich der Bonität des neuen Kreditnehmers verbunden ist.

Alternativ können Sie die Wohnung überschreiben und die Kreditraten selber weiterfinanzieren.

Welche Kosten entstehen, wenn ich meine Eigentumswohnung überschreiben möchte?

Eine Überschreibung der Eigentumswohnung ist grundsätzlich immer mit Kosten verbunden. Diese unterteilen sich in allgemeine und sonstige Kosten, sowie Steuern

Welche allgemeinen Kosten sind beim Überschreiben einer Eigentumswohnung zu entrichten?

1. Notarkosten

Damit Sie die Eigentumswohnung überschreiben können, muss ein notarieller Vertrag geschlossen werden. Hierfür ist neben der eigentlichen Beurkundung auch die Einholung diverser Genehmigungen und Grundbuchauskünfte notwendig. All dies ist mit Kosten verbunden.

Der Notar rechnet seine Gebühren gemäß Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab. Für die Übertragung einer Eigentumswohnung wird der 2,0-fache Satz berechnet.

Für die Ermittlung der Notarkosten wird der Verkehrswert der Immobilie zugrundegelegt.

2. Kosten für die Eintragung ins Grundbuch

Sobald das Grundbuchamt den alten Eigentümer aus dem Grundbuch löscht und den neuen Eigentümer einträgt, wird hierfür eine Gebühr fällig. Auch diese richtet sich nach dem Verkehrswert. Es wird der 1,0-fache Satz gem. GNotKG zugrundegelegt.

3. Wertermittlungskosten

Um den Wert der Eigentumswohnung zu ermitteln, muss ein Gutachter beauftragt werden. Auch hierfür fallen entsprechende Kosten an. Diese bemessen sich am Wert der Immobilie.

Welche sonstigen Kosten sind beim Überschreiben einer Eigentumswohnung zu entrichten?

Als sonstige Kosten werden unter anderem im Vertrag vereinbarte Ausgleichszahlungen sowie die Bezahlung von Pflichtteilen gewertet. Diese müssen in der entsprechenden Höhe gezahlt werden.

Welche Steuern sind bei der Überschreibung einer Eigentumswohnung zu entrichten?

Grundsätzlich spielen bei der Schenkung einer Eigentumswohnung immer die Grunderwerbssteuer und die Schenkungssteuer eine Rolle. Allerdings gibt es hier besondere gesetzliche Regelungen, die entsprechend zu beachten sind.

1. Die Schenkungssteuer

Für eine Schenkung muss der Beschenkte immer die Schenkungssteuer entrichten.

Wie hoch diese letztendlich ausfällt, richtet sich unter anderem nach dem Verkehrswert des Hauses sowie nach der Steuerklasse desjenigen, dem Sie die Wohnung überschreiben.

So kann die Schenkungssteuer beispielsweise bei einem Wert der Immobilie von bis zu 300.000 Euro in Steuerklasse I bei 11%, in Steuerklasse II bei 20 % und in Steuerklasse III bei 30 % liegen.

2. Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer wird im Grunderwerbssteuergesetz (GrEStG) geregelt. Sie liegt bei 3,5 bis 6,5 %, je nachdem, in welchem Bundesland sich die zu überschreibende Eigentumswohnung befindet.

Die Grunderwerbssteuer muss nicht entrichtet werden, wenn der Beschenkte ein Verwandter in gerader Linie ist. Hierzu gehören Kinder, Stiefkinder, Ehegatten (oder Lebenspartner) der Kinder, Ehegatten (oder Lebenspartner) der Stiefkinder.

Wer nicht in gerade Linie mit Ihnen verwandt ist, muss folglich die Grunderwerbssteuer entrichten.

Und auch, wenn Sie die Schenkung gegen Auflagen erbringen, wird die Grunderwerbssteuer fällig.

Für die Schenkungs- und Erbschaftssteuer gelten die folgenden Freibeiträge:

Der Steuerfreibetrag bedeutet, dass bis zur entsprechenden Höhe keine Steuer entrichtet werden muss. Alle Beträge, die darüber hinaus gehen, sind entsprechend der Schenkungssteuer zu versteuern.

Welche Fristen muss ich bei der Überschreibung der Eigentumswohnung beachten?

Damit der Beschenkte von einer Steuerentlastung profitieren kann, muss die sogenannte 10-Jahres-Frist eingehalten werden.

Dies bedeutet zum einen, dass der Steuerfreibetrag alle 10 Jahre neu genutzt werden kann. Wenn Sie eine hochpreisige Wohnung überschreiben, kann es daher Sinn machen, diese nach und nach zu überschreiben, also jeweils mit Ablauf von 10 Jahren einen weiteren Teil. Hierdurch kann der Beschenkte effektiv Steuern sparen.

Zum anderen ist die 10-Jahres-Frist wichtig, wenn mit der Überschreibung Ihrer Eigentumswohnung gleichzeitig jemand anderes enterbt werden soll. Alle Schenkungen, die länger als 10 Jahre her sind, werden diesbezüglich nicht mehr beachtet. Für die vorherigen Jahre wird jeweils ein Anteil für den Pflichtteilsergänzungsanspruch zugrundegelegt.

Überschreiben Sie heute Ihre Eigentumswohnung und versterben innerhalb eines Jahres, so besteht der Pflichtteilsanspruch weiterhin in voller Höhe. Pro Jahr nimmt er jeweils um ein Zehntel ab, sodass der Anspruch im 10. Jahr nur noch bei 10 % liegt.

Bei der Ehepartnern und Kindern gelten besondere Regelungen, die Sie bei einem Steuerberater erfragen sollten.