Seit 2021 ist in Deutschland die Regelung in Kraft, dass Architektenhonorare frei verhandelbar sind. Das bedeutet, dass sich die Honorare nicht mehr in einem festen Rahmen von Mindest- und Höchstsätzen bewegen müssen. Eine derartige Neufassung der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) war notwendig, weil das Preisrecht der bisherigen Verordnung nach einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) gegen das EU-Recht verstieß.
HOAI neu nach EU-Recht
Die rechtlichen Änderungen für Architektenhonorare sind ein wesentlicher Beitrag zum Verbraucherschutz und bieten eine gute Grundlage für Verhandlungen zwischen Bauherren und Architekten beziehungsweise Ingenieuren. Bauherren haben nach der Reform einen größeren Verhandlungsspielraum auf der Grundlage von Honorarspannen, die nach wie vor in der betreffenden gesetzlichen Honorarordnung (HOAI) enthalten sind. Diese Honorartafeln zur unverbindlichen Orientierung helfen all jenen privaten Bauherren, welche meist nicht genau einschätzen können, welche Honorarhöhe angemessen wäre. Es ist dennoch möglich, individuell ein völlig anderes Honorar zu vereinbaren, das unter oder über diesen Spannen liegt. Es gibt keine verbindliche Untergrenze mehr als gesetzlichen Mindestsatz, sondern diese Angabe dient als ein Basishonorarsatz.
Inhalt der Architektenhonorare
Was Architektenhonorare weiterhin beinhalten müssen, sind einige grundsätzliche Faktoren, nach denen sich die Höhe des Honorars ableiten lässt. Als Bemessungsgrundlagen dienen
- die Bausumme für das geplante Haus
- die sogenannten Leistungsphasen
- die individuellen Verhandlungen
Die jeweilige Bausumme für den Hausbau lässt sich in den Tabellen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) aus 2013 nachschlagen, die man auf einschlägigen Websites finden kann. Die HOAI teilt in fünf verschiedene Honorarzonen ein für das Bauobjekt je nach Schwierigkeitsgrad. Diese Websites zeigen auch Listen der sogenannten Leistungsphasen und die damit verbundenen Prozentsätze für die Honorarnoten an. Diese Mindest- und Höchstsätze dienen als Basis für den Verhandlungsspielraum, allerdings müssen Architekten und Ingenieure seit 1. Januar 2022 keine verbindliche Honorarhöhe mehr festlegen. Diese wird seit eines entsprechenden Urteils des EuGh im Juli 2019 persönlich verhandelt.
Leistungsphasen
Die in neun Abschnitte gegliederten Leistungsphasen reichen von der Grundlagenermittlung und Vorplanung über den Vergabeprozess bis hin zur Bauüberwachung, Dokumentation und Objektbetreuung. Die Bauherren müssen Architekten nicht für alle neun Leistungsphasen beauftragen, jedoch müssen Baukosten, Honorar und Leistungsphasen im Architektenvertrag im Detail festgehalten sein. Für Statiker, Energieberater oder Heizungs- und Lüftungsplaner fallen zusätzliche Honorare an, für welche ebenfalls die Regelungen laut HOAI gelten.
Gesetzliche Bemessungskriterien
Obwohl die Architektenhonorare nun auf individuellen Verhandlungen beruhen, hat die HOAI zur Regulierung der Preiskonkurrenz folgende grundsätzliche Bemessungskriterien festgelegt:
- Art und Umfang der erbrachten Leistungen nach den neun Leistungsphasen: Architektenhonorare können nur dem Leistungsumfang gemäß der Leistungsphasen entsprechen
- Nettobaukosten ohne Umsatzsteuer: Anrechenbare Kosten der Baukonstruktion und technische Anlagen des Objekts ohne Grundstückskosten oder Nebenkosten
- Honorarzone laut HOAI für das jeweilige das Objekt: Universitätskliniken oder Fernsehstudios gehören zum Beispiel in die Honorarzone V, Wohngebäude in die Zone III oder IV
- Vereinbarter Honorarsatz zwischen dem Mindest- und Höchstsatz
- HOAI Honorartafel für die jeweiligen Leistungen
- § 35 der Honorarordnung enthält das Leistungsbild für Grundleistungen bei Gebäuden und Innenräumen, § 40 HOAI die für Honorare bei Freianlagen
- Zuschläge für erhöhten Aufwand: Bei Umbauten oder Modernisierungen lassen sich Zuschläge je nach Schwierigkeitsgrad der Leistungen schriftlich vereinbaren. Ohne gesonderte Vereinbarung oder explizite Ausschließung gilt ein Zuschlag von 20 Prozent ab einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad
Zu beachten ist auch, dass diese HOAI Tabellen nicht die Nebenkosten und die Mehrwertsteuer enthalten, welche bei Architektenhonoraren stets zusätzlich anfallen.
