Unter dem sogenannten Bestellerprinzip bei Immobilien versteht man den Grundsatz hinter dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten. Diese Regelung soll verhindern, dass Vermieter nach Abschluss eines Mietvertrages die eigene Maklerprovision in voller Höhe auf den Mieter abwälzen. Seit Dezember 2020 gilt die gesetzliche Regelung, die Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen aufzuteilen.
Aufteilung der Maklerprovision
Der Deutsche Bundestag lehnte ein absolutes Bestellerprinzip für den Immobilienverkauf ab. Ein derartiges Prinzip besagt, dass ausschließlich jene Partei, welche den Makler beauftragt, diesen dann alleine und vollständig bezahlt. Stattdessen trat am 23. Dezember 2020 das Gesetz für Maklerprovisionen in Kraft, das sich umgangssprachlich als „Bestellerprinzip Kauf“ oder „Bestellerprinzip Verkauf“ bezeichnet lässt. Seit 2015 gilt ebenfalls das Bestellerprinzip bei der Vermietung zur Regelung der Zahlung der Maklerprovision bei der Vermittlung von Mietimmobilien.
Die Eckpunkte des „Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“:
- keine provisionsfreie Tätigkeit des Maklers für den Verkäufer, was Abwälzung der vollen Kosten auf den Käufer bedeutet
- es gilt ausschließlich für Maklerverträge für Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, jedoch nicht für Verkäufe von Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken und Gewerbeimmobilien
- es gilt nur für Immobilienverkäufe an Verbraucher und nicht für Immobilienkäufe von Unternehmern
- der Maklervertrag muss Textform aufweisen, eine rein mündliche Vereinbarung ist nicht ausreichend
Bestellerprinzip Kauf und Verkauf
Grundsätzlich besagt die 2020 Regelung, dass Käufer von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen künftig nicht mehr Maklerprovision zahlen als der Verkäufer. In der Praxis kommt es meist zu einer 50:50-Aufteilung der Maklerprovision zwischen den Parteien. Andere Varianten sind jedoch auch möglich:
Doppelprovision: Ein Makler kann im Vorfeld einen Vertrag sowohl mit Verkäufer als auch dem Käufer abschließen, jedoch müssen die Gebühren für beide Parteien gleich hoch ausfallen.
Abwälzung: Wenn nur eine Partei mit dem Makler einen Vertrag abschließt, in der Regel der Verkäufer, geht er die Verpflichtung ein, die volle Provision zu übernehmen. Hinterher wälzt der Verkäufer einen Teil der Provision auf den Käufer ab, meist im Kaufvertrag im Rahmen eines selbstständigen Provisionsversprechens gemäß § 328 BGB. Maximal gestattet ist die Hälfte der Provision und der Verkäufer muss seinen Anteil nachweislich zuerst zahlen.
Nur eine Partei trägt die volle Provisionszahlung: Dieser Fall kann eintreten, wenn Makler und Verkäufer eine reine Innenprovision vereinbaren, beziehungsweise wenn ein Käufer mit einem Makler eine reine Außenprovision für einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt und der Makler zu diesem Zeitpunkt das spätere Kaufobjekt noch nicht an der Hand hatte.
Bestellerprinzip bei Vermietung
Die Regelungen im Wohnungsvermittlungsgesetz lassen sich kurzfassend als „wer bestellt, bezahlt“ beschreiben:
- Beauftragt der Vermieter einen Makler, muss er auch vollständig für die Gebühren der Vermarktung der Mietwohnung aufkommen. Vermieter müssen den Makler auch dann bezahlen, wenn ein Wohnungssuchender einen Vermittlungsvertrag mit dem Makler geschlossen hat und sich der Vermieter anschließend mit einem Vermarktungsauftrag an denselben Makler wendet.
- Beauftragt ein Mietinteressent einen Makler zur Wohnungsfindung, muss er nach Abschluss eines Mietvertrags auch die Maklerkosten zahlen. Voraussetzung dafür ist, dass der Makler die vermittelte Wohnung vor Auftrag des Mieters noch nicht im Portfolio hatte.
- In jedem Fall müssen die Verträge schriftlich abgeschlossen sein, also als Papierdokument, als E-Mail oder Fax, eine Originalunterschrift ist nicht notwendig.
Die Höhe der Maklergebühren, die ein Vermieter zu bezahlen hat, ist nicht gedeckelt. Die Höhe der Maklergebühren für Mieter beträgt maximal zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer). Ist eine Staffelmiete vereinbart, bestimmt die Miete im ersten Jahr die Provisionshöhe.
Unerlaubte Maßnahmen
Mieter sollten sich vergewissern, dass einzelne Makler und Vermieter nicht versuchen, das Bestellerprinzip durch unerlaubte Maßnahmen zu umgehen. Makler könnten beispielsweise versuchen, nachträglich Verträge mit Mietern über Suchaufträge abzuschließen, obwohl sie das zu vermietende Objekt schon im Portfolio haben. Oder sie verlangen, dass Mietinteressenten eine Reservierungsbestätigung unterschreiben und dann für Auslagen des Maklers aufkommen sollen, obwohl sie diese dann aber nicht mieten. Nicht gestattet sind auch eine Reihe angeblicher Gebühren, welche Makler als Voraussetzung für den Mietvertrag von Interessenten verlangen, wie etwa Servicegebühren, Verwaltungspauschalen, Gebühren für Wohnungsbesichtigungen oder Vertragsausfertigungsgebühren. Bei derart ungesetzlichen Vereinbarungen besteht keinerlei Zahlungspflicht auch bei unterschriebener Zahlungsverpflichtung.
Vermieter könnten überhöhte Abstandsforderungen für vorhandene Ausstattung nutzen, um ihre eigenen Maklergebühren abzudecken. Für möblierte Wohnungen gilt ebenfalls das Bestellerprinzip und es ist unzulässig, von Mietern Provision zu verlangen.
Ein Verstoß gegen das Bestellerprinzip ist eine Ordnungswidrigkeit und es gilt ein Bußgeld bis zu 25.000 Euro.
