Wenn Vermieter sich langfristig an Immobilien binden, bedeutet das häufig auch, dass Mieten eine wichtige und womöglich die einzige Einnahmequelle darstellen. Unregelmäßige Mietzahlungen können ein Warnsignal sein, sich auf das Schlimmste einzustellen. Was tun bei Mietausfällen ist daher gut zu wissen, ehe das Ausbleiben der vereinbarten Mietzahlungen eine existentielle Bedrohung darstellt.
Vorgang bei Mietschulden
Für viele Eigentümer von Immobilien stellen Mietzahlungen eine Möglichkeit dar, die Finanzierung der Immobilie, den Lebensunterhalt oder die Altersvorsorge zu sichern. Bei plötzlichen Mietausfällen ist die folgende Vorgangsweise üblich, um den korrekten Rechtsweg nach Regelung des Bürgerlichen Gesetzbuchs § 556b Abs. 1 einzuhalten:
1. Prüfen der Sachlage
Eine umgehende Erinnerung bei Zahlungsverzug kann unter Umständen das Verhältnis zwischen Vermieter und langjährigen Mietern belasten. Häufig handelt es sich um ein Versehen oder auch eine Verzögerung der Transaktion seitens der Bank. Daher lohnt es sich, zunächst persönlichen Kontakt aufzunehmen und gegebenenfalls eine Ratenzahlung über den offenen Betrag zu vereinbaren. Es können auch Mängel in der Wohnung vorliegen, sodass Mieter nicht den vollen Betrag zahlen wollen. Bei einer Verzögerung im Zeitrahmen von ein paar Tagen empfiehlt es sich keinesfalls zu mahnen oder rechtliche Schritte einzuleiten. Jedoch sollte man gesonderte Vereinbarungen in einem Vertrag festhalten, da Ansprüche auf ausstehende Mieten verjähren können.
2. Erste Mahnung
Stellt sich heraus, dass die Miete bewusst und aus unlauterer Absicht unbeglichen bleibt, sind Schritte einzuleiten, um das Mietverhältnis schnellstmöglich zu beenden. Ein freundliches Erinnerungsschreiben mit einem festgesetzten Zahlungstermin über maximal fünf Werktage dient als rechtssicherer Beweis, dass sich die Vermieter an den Verwaltungsablauf und die entsprechenden Fristen gehalten haben. Meist reicht diese erste Mahnung zur Lösung des Problems bereits aus.
3. Zweite Mahnung
Erfolgt auf die erste Zahlungserinnerung keine Reaktion, ist die zweite Mahnung fällig mit Erwähnung des offenen Betrags und des Zahlungszeitpunkts. Mahnungen sollte man als Einschreiben versenden, um einen zusätzlichen Beweis für die korrekten Verwaltungsschritte zu haben. Bleibt nach der zweiten Frist wiederum die Zahlung aus, muss der Vermieter den Fall einen Anwalt übergeben und die Kosten dafür zunächst selbst tragen.
4. Kündigung
Bleiben weiterhin die Zahlungen aus, haben Vermieter das Recht, eine Kündigung auszusprechen, vorausgesetzt, dass nachweislich zuvor schriftliche Abmahnungen erfolgten. Der Gesetzgeber ermöglicht auch fristlose Kündigungen, wenn an zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Mietzahlungen ausbleiben oder wenn der Mieter regelmäßig nur mit erheblicher Verspätung von Tagen oder gar Wochen bezahlt. Dies gilt auch bei Zahlungsausfällen insgesamt in der Höhe von zwei Monatsmieten. Liegen ausreichende Gründe für eine fristlose Kündigung vor, müssen vorher keine schriftlichen Mahnungen erfolgt sein.
Ein rechtskräftiges formell korrektes Schreiben aufgrund von Mietausfällen sieht laut BGB § 568 folgendermaßen aus:
- schriftlich per Brief zugestellt (nicht per E-Mail oder Fax),
- ausdrücklich zu nennen sind Kündigungsgrund,
- die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten oder eine fristlose Kündigung, sowie
- ein Widerspruch gegen jeglichen weiteren Gebrauch der Wohnung.
- Bei mehreren Mietern: adressiert an jeden einzelnen
- Bei mehreren Vermietern müssen alle unterschreiben
Reagieren Mieter nicht innerhalb von zwei Wochen, muss eine Räumungsklage über einen Anwalt erfolgen. Eine Räumungsklage kann auch dann erfolgen, wenn ein Mieter zwar pünktlich, aber nie den vollen Mietbetrag überwiesen hat.
Vorbeugung
Bis zu einem Räumungsurteil und einer Vollstreckung durch einen Gerichtsvollzieher kann es allerdings viele Monate dauern. Daher ist es günstig, zur Abdeckung von möglichen Mietausfällen eine spezielle Versicherung abschließen. Dies sind beispielsweise
- Mietausfallversicherung
- Mietnomadenversicherung
- Rechtsschutzversicherung.
Das Risiko für Mietausfällen lässt sich auch durch eine gründliche Hintergrundüberprüfung von neuen Mietern sowie einer automatisierten Mieteingangskontrolle wesentlich verringern.
