Es kann vorkommen, dass Eigentümer eines Hauses aufgrund des Alters oder der Bonität keinen Kredit bekommen. Oder Hausbesitzer möchten die Immobilie nicht beleihen, sondern lieber verkaufen, jedoch trotzdem dort wohnen bleiben. Die gute Nachricht ist, dass sich diese Anliegen tatsächlich verbinden lassen. Ein sogenannter Rückmietverkauf, auch als sale-lease-back oder Sale-and-lease-back bekannt, bietet Hausverkäufern die Möglichkeit, es vom Erwerber gleich wieder zu Wohnzwecken zu mieten.
Wie Rückmietverkauf funktioniert
Aus vielen Gründen möchten Immobilienbesitzer nicht das Eigenheim verlassen müssen, auch wenn aus finanziellen Gründen ein Hausverkauf notwendig ist. Für viele stellt das Eigenheim schließlich so etwas wie das Lebenswerk dar. Der Rückmietverkauf ist für diese Anliegen eine populäre Lösung. Das Verfahren verläuft auf diese Weise:
Zugleich mit dem Verkauf des Hauses erfolgt der Abschluss eines Mietvertrags mit dem Käufer. Dieser berechtigt den Verkäufer, in dieser Immobilie nach dem Verkauf weiterhin als Mieter wohnen zu bleiben.
Da man einen Kaufvertrag notariell beurkunden muss, sollte dieser Vertrag gleich die eine Regelung enthalten, dass durch den gleichzeitigen Abschluss eines Mietvertrages das Wohnrecht des Verkäufers in dem Haus erhalten bleibt. Wenn auch im Mietvertrag die Kündigung durch Eigenbedarf ausgeschlossen ist, bleibt der Verkäufer als Mieter unkündbar in diesem Haus weiter wohnen.
Vor- und Nachteile
Ein Rückmietverkauf bedeutet für Verkäufer die folgenden Vorteile:
- schnelle Beschaffung von Liquidität unabhängig von Banken und Bonitäten
- voller Marktpreis für die Immobilie
- kein sofortiger Wohnsitzwechsel notwendig
- keine Bindung an diese Immobilie
- keine Verantwortung für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
Die Nachteile für den Verkäufer bestehen vor allem darin, geeignete Käufer zu finden. Weiters ist es durchaus möglich, dass im Laufe der Zeit die Mietkosten zu hoch sind und man schließlich doch ausziehen muss.
Für den Käufer
Die Vorteile für Kaufinteressenten bestehen vor allem in den festen Einnahmen aus der Immobilie, was auch die Finanzierung dieser Investition erleichtert. Das gilt vor allem für Käufer, die eine Immobilie ohnehin vorwiegend als eine Kapitalanlage betrachten. Sie können sich erst später überlegen, eventuell einen Eigenbedarf anzumelden oder das Haus den Angehörigen zu überlassen.
Der Nachteil für den Käufer: Die Mieteinnahmen sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern.
Alternative zum Rückmietverkauf
Einerseits hat ein Verkäufer als Mieter keine Verantwortung mehr für Instandhaltungsmaßnahmen, hat aber auch keinen Einfluss mehr auf Modernisierungsmaßnahmen in der Immobilie. Der sogenannte Teilverkauf stellt eine Alternative zum Rückmietkauf dar. Hier kommt es zu einer Eintragung des sogenannten Nießbrauchrechts im Kaufvertrag. Der Verkäufer bleibt so Mehrheitseigentümer und hat weiterhin die volle Kontrolle über zukünftige Renovierungsarbeiten am Haus. Zusätzlich bleibt die Planungssicherheit durch das Heimkapital und unkontrollierte Mietsteigerungen lassen sich vermeiden dank der Festschreibung des Nutzungsentgelts auf 10 Jahre.
