Wenn es darum geht, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen, ist es wichtig, den Marktwert des Hauses oder der Wohnung zu kennen. Der Wert einer Immobilie ist keine starre Größe, sondern unterliegt Schwankungen. Die Frage, was beeinflusst den Wert meiner Immobilie, beantwortet hauptsächlich das Gesetz von Angebot und Nachfrage. Zusätzlich spielen bei jeder Immobilie eine Reihe von individuellen Gegebenheiten eine Rolle. Die eigenen Einschätzungen genügen jedenfalls nicht und detaillierte Ergebnisse können nur Experten ermitteln. Es gibt jedoch eine Reihe von bekannten Faktoren, die Einfluss auf den Wert von Immobilie ausüben.
Faktoren für Immobilienwerte
Der Preis einer Immobilie hängt grundsätzlich von dessen Lage, Zustand, Größe und der aktuellen Mietsituation ab. Dabei spielt es keine Rolle, ob es um ein Mehrfamilienhaus, eine Villa oder einen Altbau geht.
Die Lage
Bei der Frage, was beeinflusst den Wert meiner Immobilie, steht die Lage an erster Stelle. Immobilien in attraktiven Lagen erzielen den höchsten Marktwert. Man unterscheidet dabei die Makrolage (die wirtschaftlichen und soziodemografischen Gegebenheiten und Entwicklungen) und die Mikrolage (das direkte Umfeld um Haus oder Wohnung).
Beispiele für eine attraktive Lage sind Stadtwohnungen im Zentrum oder Gebäude mit Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, wichtige Einrichtungen wie Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitmöglichkeiten. Eine Lagebewertung kann sich im Lauf der Zeit durch bauliche Maßnahmen in der Umgebung oder Trends hinsichtlich Attraktivität auch ändern.
Die Lagebewertung kann auch individuell von der Art der Immobilie abhängen. Eine Industriezone in der Nachbarschaft oder Verkehrslärm von nahe liegenden Autobahnen oder Flughäfen wirken sich negativ auf die Lagebewertung für eine Familienwohnung aus. Dieselben Faktoren können wiederum sehr positiv sein für Immobilien für Geschäftszwecke. Die Bewertung eines Standorts kann ebenfalls von persönlichen Präferenzen abhängig.
Der Zustand der Immobilie
Ein weiterer wichtiger Faktor in Sachen was beeinflusst den Wert meiner Immobilie ist dessen Beschaffenheit. Nicht alleine das Alter zählt dabei: Ist ein Haus gut gepflegt, kann es in der Regel einen höheren Wert haben als eine Immobilie mit Renovierungsbedarf. Zu berücksichtigen sind hier daher
- das Alter eines Objekts und damit verbundene höhere Renovierungs- und Wartungskosten
- Bauausführung, Bauweise, Qualität der Baumaterialien
- der Energiestandard beziehungsweise die Energieeffizienz: installierte Solaranlagen oder Wärmepumpen
- der Modernisierungsgrad
- etwaige existierende Mängel an Bau und Ausstattung
- eventueller Renovierungsbedarf und die Renovierungskosten
- Ausstattung wie vorhandene Sanitär- und Heizungsanlagen, spezielles Design
- weitere Ausstattungsmerkmale (Aufzug, Balkon, Garten)
Die Wohnfläche
Die Wohnfläche spielt ebenfalls eine Rolle, wenn es um die Frage was beeinflusst den Wert meiner Immobilie geht. Es ist daher wichtig, die Quadratmeter an Wohnfläche korrekt zu berechnen. Weiters zählt der Zuschnitt eines Hauses oder der Wohnung hinsichtlich der Raumaufteilung eines Objekts.
Die aktuelle Mietsituation
Der Wert einer vermieteten Immobilie hängt stark vom Verhältnis der aktuellen Miete zur echten Marktmiete ab. Am Wertvollsten sind leerstehende Immobilien, da jeder Käufer flexibel damit umgehen kann. Vermietete Objekte sind interessanter für Kapitalanleger und Investoren, die das Haus nicht selbst bewohnen wollen. Grundsätzlich gilt hier, dass der Wertabschlag auf die Immobilie höher ist, wenn die Mieten niedrig liegen. Ein marktüblicher Mietzins bedeutet geringen Wertabschlag
Nebenfaktoren
Weitere Faktoren, welche den Wert einer Immobilie beeinflussen, sind besondere Merkmale wie
- ein toller Ausblick
- eine spezielle Größe
- ein Grundstück mit Alleinstellungsmerkmal
- ein besonders gut gepflegter Baumbestand
- Möglichkeit der Nachverdichtung als Ausbaureserve
Der Verkaufszeitpunkt kann ebenfalls eine Rolle spielen, denn ist der Markt beispielsweise übersättigt, liegen auch die erzielbaren Preise niedriger. Denn auch Immobilien unterliegen den Gesetzen von Angebot und Nachfrage.
Mitunter kann auch der Beleihungswert für den Immobilienwert wichtig sein, wenn es um Immobilienfinanzierung über Bankinstitute geht. Dieser Beleihungswert, ermittelt über das sogenannte Ertragswertverfahren, gibt den Kaufpreis wieder, den eine Immobilie zukünftig haben wird und liegt häufig unter dem Verkehrswert einer Immobilie. Viele Institute nutzen bei vermieteten Immobilien das als Grundlage zur Berechnung des Beleihungswertes.
