Ein Kaufvertrag ist notwendig für den Erwerb einer Eigentumswohnung, denn er bildet die juristische Grundlage für den Immobilienkauf. Das schafft Rechtssicherung sowohl für Käufer als auch für Verkäufer. Daher benötigt der Vertrag für die Gültigkeit auch eine notarielle Beglaubigung. Es ist also für beide Seiten wichtig, beim Entwurf des Kaufvertrages für eine Wohnung alle wesentlichen Inhalte und Bedingungen einzubinden.
Kaufvertrag Inhalte
Jeder beim Notar geschlossene Kaufvertrag für eine Wohnung ist bindend und verpflichtend zum Kauf. Allfällige Änderungswünsche am Vertragsentwurf sind im Vorhinein mit den beteiligten Parteien zu besprechen. Im Zweifelsfall sollte man die Prüfung des Wohnungskaufvertrags durch einen Anwalt oder einen unabhängigen Bauherrenberater vornehmen lassen, ehe man unterschreibt.
Ein Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung muss auf alle Fälle diese generellen Punkte enthalten:
- Personendaten von Käufer und Verkäufer
- Kaufpreis und dessen Fälligkeit
- genaue Beschreibung der Immobilie und dessen Lage
- Bei neuen Immobilien: die aktuellen Baupläne und die Baubeschreibung
- genaue Ausstattung der Eigentumswohnung
- alle eingetragenen Belastungen und eventuelle Mängel
- Zeitpunkt der Schlüsselübergabe
Wichtige Vertragspunkte
Ein Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung schützt durch seine verbindliche Wirkung und notarielle Beglaubigung vor Risiken, wie etwa einer plötzlichen Erhöhung des Kaufpreises. Jedoch sollte man keinesfalls vorschnell einen Entwurf des Kaufvertrages für eine Wohnung unterschreiben.
Folgende Detailfragen sollte man vor einer Unterschrift unbedingt klären:
- Im Vertrag sollten neben der Wohnung auch alle dazugehörigen Nebenflächen wie Autostellplatz oder Kellerabteil genannt sein.
- Bei einer noch nicht fertiggestellten Wohnung müssen die Anzahlungen auch im Kaufvertrag dokumentiert sein.
- Verzugszinsen für verspätete Zahlung des Kaufpreises oder der Raten dürfen nicht höher sind als die gesetzlich festgelegten Verzugszinsen.
- Eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch muss ebenfalls im Vertrag stehen, um zu verhindern, dass die Immobilie vor der Eigentumsübertragung belastet oder anderweitig verkauft wird.
- Beim Kauf einer gebrauchten Wohnung sollte die aktuelle Höhe des Hausgeldes angegeben sein und eventuelle Rückstände der Hausgeldzahlungen des Verkäufers, denn der Käufer muss unter Umständen dafür haften.
- Ist die Wohnung vermietet, muss vertraglich geklärt sein, ob die Eintragung ins Grundbuch oder schon die Zahlung des Kaufpreises den Käufer in die Vermieterposition bringt.
Teilungserklärung
Im Entwurf des Kaufvertrages für eine Wohnung darf keinesfalls die Teilungserklärung fehlen. Sie zeigt, welche Bestandteile der Immobilie zum Gemeinschaftseigentum und welche zum Sondereigentum gehören. Denn zu einer Eigentumswohnung als privater Besitz und Sondereigentum gehört auch einen Miteigentumsanteil am gesamten Wohnblock und dem Grundstück. Dieses Gemeinschaftseigentum gehört allen Bewohnern, es fallen aber auch Rechte und Pflichten für die einzelnen Wohnungseigentümer an. Es kann beispielsweise Sondernutzungsrechte für einzelne Eigentümer geben, wie etwa die Nutzung eines Teilgrundstücks als Garten. Jede Teilungserklärung besteht aus drei Teilen:
- Gemeinschaftsordnung: Regeln für die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich Sonder- und Gemeinschaftseigentum (Stimmrechte der Wohnungseigner, Regelungen zur Eigentümerversammlung, Kostenaufteilung für Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum, private oder gewerbliche Nutzungsrechte)
- Aufteilungsplan: Lage und die Größe der einzelnen Immobilienteile sowie die Aufteilung auf die einzelnen Eigentümer
- Abgeschlossenheitsbescheinung: außerhalb liegende Gebäudeteile, die zu einzelnen Eigentumswohnungen gehören (Keller, Parkplätze, Dachboden)
Weitere wichtige Dokumente
Einige weitere Dokumente der Eigentümergemeinschaft sind beim Entwurf des Kaufvertrages für eine Wohnung ebenfalls zu beachten und genau einzusehen:
- die letzten Jahresendabrechnungen der Immobilie mit allen Ein- und Ausgaben der gesamten Eigentümergemeinschaft (beispielsweise Heizkostenabrechnungen und eventuelle Zahlungsrückstände einzelner Wohnungseigentümer)
- die Höhe des Hausgeldes mit den Betriebskosten für Wasser, Abwasser, Heizung, Müllgebühren, Versicherung und Verwaltung
- die Höhe der Instandhaltungsrücklage zur Finanzierung von notwendigen Sanierungen und Modernisierungen: Ist sie zu niedrig, können zusätzliche Kosten für eine Sonderumlage anfallen
- vorangegangene Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft, beispielsweise für eine anstehende Sanierung, an welcher sich alle Wohnungseigentümer finanziell beteiligen müssen
- die Gemeinschaftsordnung mit der Verteilung der Kosten für das Gemeinschaftseigentum, was beispielsweise nach Wohneinheiten, nach Miteigentumsanteilen, nach Personen oder nach dem individuellen Verbrauch festgelegt sein kann
