Der Bundesrat beschloss am 16.12.2022 im Jahressteuergesetz 2022 wichtige Änderungen im Einkommensteuergesetz (EStG). 2023 bringt daher einige Steuervorteile beim Mietwohnungsbau ab Januar mit sich. Die wichtigste Neuerung betrifft die lineare Absetzung für Abnutzung, kurz lineare Afa, ab Januar 2023: Die zeitlich befristete Sonderabschreibung für den Bau neuer Mietwohnungen beträgt künftig nicht mehr zwei, sondern drei Prozent pro Jahr. Ziel der Neuerung ist es, die Länder im Mietwohnungsneubau zu unterstützen und private Investoren zum Bau bezahlbaren Mietwohnraumes anzuregen.
Änderungen für Immobilieneigentümer
Der Jahreswechsel bedeutet das Inkrafttreten einiger gesetzlicher Neuerungen und Reformen im Immobilien-Bereich. Diese Änderungen betreffen Vermieter, Mieter und Bauherren gleichermaßen. Es gibt beispielsweise neue Regelungen für mehr Nachhaltigkeit und die Verbesserung der Energieeffizienz oder auch Gesetzesänderungen bei der Erbschaftssteuer.
Am wichtigsten dürften die höheren Steuervorteile beim Mietwohnungsbau ab Januar 2023 sein. Diese sind im § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG des Jahressteuergesetzes 2022 verankert. Hier ist festgelegt, dass der Satz für die lineare AfA für neue Wohngebäude nunmehr von zwei auf drei Prozent jährlich angehoben ist. Die Maßnahme gilt für ab dem 1.1.2023 fertiggestellte Wohngebäude.
Zusätzlich zur linearen Gebäude-AfA gibt es wie bisher für die Herstellung neuer Mietwohnungen im Rahmen der Einkommensteuer eine Sonderabschreibung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung innerhalb der ersten vier Jahre.
Sonderabschreibung
Die Steuervorteile beim Mietwohnungsbau ab Januar betreffen nicht nur die lineare Afa. Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ist zeitlich befristet und läuft ab dem 1.1.2023 bis 2026. Mit dieser Sonderabschreibung lassen sich innerhalb von vier Jahren fünf Prozent der Herstellungskosten für neu geschaffene Mietwohnungen absetzen. Eine Bedingung dafür ist, dass die Wohnungen dem energetischen Gebäudestandard „Effizienzhaus 40“ (EH40/QNG) entsprechen.
Weiters dürfen die Abschreibungen die steuerlich festgelegten Grenzen für einen Wohnungsneubau nicht überschreiten: Die Obergrenze der Herstellungskosten beträgt 4.800 Euro pro Quadratmeter bei Wohnungen. Dafür muss ein entsprechender Bauantrag oder eine entsprechende Bauanzeige in den Jahren 2023 bis 2026 vorliegen.
Abschreibungsdauer
Dieser Ansatz des höheren pauschalen AfA-Satzes resultiert in einer kürzeren Dauer der linearen Abschreibung von 33 Jahren. Dieser Faktor hat allerdings keinen Einfluss auf die Beurteilung der tatsächlichen Nutzungsdauer von Wohngebäuden, welche nach wie vor mehr als 50 Jahre beträgt.
Diese Neuerungen sollen helfen, den Mangel an bezahlbarem Wohnraum für Menschen mit geringem oder mittlerem Einkommen zu beheben sowie die steigenden Mieten zu bremsen. Verstärkter Wohnungsneubau ist nach Ansicht des Gesetzgebers die einzige wirksame Maßnahme, um die Nachfrage zu decken.
Nachweis kürzerer Nutzungsdauer bleibt
Ursprünglich sah der Regierungsentwurf die Streichung der Ausnahmeregelung zur kürzeren Nutzungsdauer für Gebäudeabschreibung laut § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG vor.
Eine derartige Änderung erfolgte jedoch nicht, der Nachweis kürzerer Nutzungsdauer bleibt also in der gewohnten Form erhalten.
