Jede Wohnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) besitzt ein aus vier Teilen bestehendes Grundbuchblatt, die Teile des sogenannten Grundbuchs sind. Die Grundbücher werden beim lokal ansässigen Amtsgericht (Grundbuchamt) geführt. Kaufinteressenten können das zur Wohnung gehörende Grundbuch einsehen, wenn sie vom Wohnungseigentümer eine Genehmigung (Vollmacht) vorweisen können. Es gehört zu den Pflichten des Notars, den Inhalt des Grundbuchs festzustellen und bei der Beurkundung mit den Vertragsparteien zu erläutern.
Das Grundbuchblatt beginnt mit dem Bestandverzeichnis. Darin werden insbesondere der jeweilige Miteigentumsanteil, die Lage, die Bezeichnung, die Größe und die Nutzung des Gesamtgrundstücks sowie die genaue Bezeichnung der entsprechenden Wohnung angegeben. In Abteilung 1 wird der jeweilige Eigentümer der Wohnung genannt. Ist der Verkäufer nicht als Eigentümer eingetragen, sollte, dieser und der Notar zu den Hintergünden befragt werden. In Abteilung II sind alle Rechte aufgeführt, die an der Wohnung bestehen, mit Ausnahme von Hypotheken, Grund- und Rentenschulden. Vornehmlich Wegerechte, Leitungsrechte für Strom, Telefon oder Wohnrechte zugunsten Dritter sind hier, neben vertraglichen Vorkaufsrechten und Vormerkungen, verzeichnet.
Grundschuld als Kreditsicherheit
Nach Abschluß des Kaufvertrages wird für den Käufer in Abteilung II eine „Vormerkung“ eingetragen. Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, die auf der Wohnung lasten, sind in Abteilung III des Grundbuchsblattes verzeichnet. Käufer, die den Kaufpreis über eine Bank finanzieren, müssen dafür nach Abschluß des Kaufvertrages zumeist eine sogenannte Grundschuld für das Kreditinstitut eintragen lassen. Aus dieser, neben dem Kreditvertrag bestehenden Sicherheit, kann eine Bank bei mangelnder Zahlung notfalls die Zwangsvollstreckung in die Immobilie betreiben. Die Bank wird meist verlangen, dass die zu ihrer Sicherheit dienende Grundschuld im Grundbuch an „erster Stelle“ steht. Es soll also kein im Grunduch eingetragenes Recht der Bank-Grundschuld vorgehen. Wenn die erste Rangstelle bereits besetzt ist, kann der entsprechend Begünstigte seinen „Rangrücktritt“ erklären – dazu gezwungen werden kann er aber nicht. Ist die Bank mit einem nachfolgenden Platz im Grundbuch einverstanden, muß im Darlehensvertrag ausdrücklich erwähnt sein, dass solche Rechte dem Recht der kreditfinanzierenden Bank vorgehen dürfen. Wie immer, wenn es um Fremdfinanzierung geht, sollten die wichtigen Fragen vor Vertragsschluß (schriftlich) und eindeutig geklärt werden.
