Nicht immer ist es vereinbart, dass die Abnahme förmlich, also durch einen Abnahmerundgang durchgeführt wird , und darüber ein Abnahmeprotokoll erstellt wird. Achtung: Durch das In-Gebrauch-Nehmen kann eine eine stillschweigende Abnahme vorliegen!
Empfehlenswert ist das nur wenn die fertiggestellte Leistung offensichtlich und vollständig vertragsgemäß erbracht ist, und man nichts mehr dazu sagen muss, eben stillschweigen kann.
Bei der Übernahme eines Hauses ist die Durchführung einer förmlichen Abnahme jedoch immer zu empfehlen. Vorteil: Alle wichtigen Feststellungen sind hinterlegt und dokumentiert.
Vor allem bei schlüsselfertig vereinbarter Herstellung ist es häufig umstritten, ob das Objekt schon so weit fertiggestellt ist, dass eine Abnahme durchgeführt werden kann. Eine Abnahme ist auch nicht in jedem Fall gleichbedeutend mit der Übergabe des Hauses. Man muss in jedem Fall klären, ob die Abnahmefähigkeit überhaupt gegeben ist. Bei dieser Beurteilung geht der Bauherr kaum fehl, wenn er sich von folgendem Grundsatz leiten lässt:
Das Gebäude ist abnahmefähig, wenn es fehlerfrei fertiggestellt und gefahrlos zugänglich ist.
Das bedeutet: Das Gebäude muss in allen Teilen vollständig und fehlerfrei hergestellt und bewohnbar sein. Heizung, Elektrik und Sanitäre Einrichtungen müssen angeschlossen sein und funktionieren. Der Zugang zu Haus und Garage muss verkehrssicher sein und im Hause müssen alle notwenigen Geländer und Absturzsicherungen an Treppen und Balkonen vorhanden sein.
Abnahmehindernisse
Diese Grundsätze dürfen durchaus wörtlich genommen werden, es darf nichts Wesentliches fehlen!
„Kleinigkeiten“ sind ein paar Handreichungen, die ein Handwerker in zwei oder drei Stunden insgesamt und zeitlich zusammenhängend erledigen wird. Aussenputz, Aussenanlagen oder Garagen sind Leistungen, die jede für sich genommen ein wesentlicher Bestandteil des Bauvorhabens sind. Ihr Fehlen kann ein Grund dafür sein, die Abnahme des Hauses abzulehnen. Manchmal ist deswegen im Vertrag bestimmt, dass die Noch-Nicht-Fertigstellung dieser Leistungen sich nicht abnahmehindernd auswirken soll. Auch der erst provisorisch fertiggestellte, aber verkehrssichere und beleuchtete Zugang zu Haus und Garage entspricht nicht der Forderung nach Fertigstellung und kann zur Weigerung der Abnahme des Hauses führen. Gleiches gilt bei Fehlen von Geländern und/oder Absturzsicherungen an Treppen und Balkonen, weil die Verkehrssicherheit noch nicht hergestellt ist. Leider lässt sich aber keine generelle Aussage darüber treffen, was denn nun „wesentlich“ im Sinne des Vertrages ist und wann ein Objekt in seinen wesentlichen Teilen fertiggestellt ist. Es kommt immer auf den Einzelfall an und bedarf einer erfahrenen Abwägung und einer sorgfältigen Vertragsauslegung. Ein Sonderfall liegt bei Ausführung von Eigenleistungen vor. Solange sie nicht erbracht sind, kann das Haus möglicherweise noch gar nicht im obigen Sinne bezugsfertig hergestellt sein. Hier werden meistens in mehreren Teilabnahmen die einzelnen Teilleistungen abgenommen. Das Kriterium der Bezugsfertigstellung kann hier kaum weiterhelfen.
Vorbehalte protokollieren lassen
Manchmal ist bei einer Abnahme nicht klar, ob ein Mangel vorliegt, weil das im Augenblick der Abnahme nicht beurteilt werden kann. Manchmal ist unklar, ob der Auftraggeber eine Bemängelung zu Recht ausspricht oder ob das, was er bemängelt, lediglich eine geringe Unzulänglichkeit der Bauleistung ist. In solchen Fällen spricht man von Unzulänglichkeiten, die wegen ihrer insgesamt geringen Bedeutung innerhalb der Gesamtleistung für den Auftraggeber hinnehmbar und zumutbar sind. Auch für einen erfahrenen Bausachverständigen ist es nicht immer einfach, die Grenze zuwischen dem Hinnehmbaren und den Nicht-Zumutbaren zu ziehen. Verständlich, dass es hier immer wieder Verständigungsschwierigkeiten zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer gibt.
Da es bei der Abnahme nicht darauf ankommt, dass Auftraggeber und Auftragnehmer eine Übereinstimmung in der Beurteilung der Bauleistung finden, empfiehlt sich bei unklarer Lage seine Bedenken, Vermutungen oder Einwände als Vorbehalte zu formulieren und in das Abnahmeprotokoll aufnehmen zu lassen. Die Abnahme wird dann mit diesen Einwendungen und Vorbehalten ausgesprochen. Soweit der Vorbehalt reicht, bleiben den Bauherren die Mängelrechte auf Nachbesserung, Kostenerstattung bei Selbstbeseitigung, Minderung erhalten. Zudem trägt grundsätzlich weiterhin der Unternehmer die Beweislast dafür, dass keine Mängel vorlagen. Wird trotz Kenntnis eines Mangels ohne Vorbehalt abgenommen, bleibt dem Bauherrn nur ein Schadensersatzanspruch. Das ist das Risiko bei der Abnahme. Allerdings werden an die Kenntnis hohe Anforderungen gestellt, grob fahrlässige Unkenntnis reicht nicht aus. Sollten Vertragsstrafen verwirkt sein, müssen auch diese bei der Abnahme ausdrücklich vorbehalten werden.
