Was ist ein Pachtvertrag?

Ein Pachtvertrag lässt sich mit einem Mietvertrag vergleichen. Allerdings gibt es auch wesentliche Unterschiede zwischen Pacht und Miete. Beiden Vertragsverhältnissen ist gemeinsam, dass es um die Überlassung einer Sache gegen Zahlung einer monatlichen Gebühr geht. Bei diesem speziellen Dauerschuldverhältnis gewährt der Verpächter dem Pächter die Nutzung der Pachtsache über einen bestimmten, vertraglich festgelegten Zeitraum. Der Pachtvertrag spricht dem Pächter auch die Erträge, Früchte und Nutzungen des Pachtgegenstandes zur freien Verwendung zu. Dafür muss ein Pächter einen vereinbarten Pachtzins an den Verpächter entrichten. Überdies ist die Höhe der Pacht oft auch nicht im Vorhinein festgelegt, sondern vom Pachtertrag abhängig.

Arten und gesetzliche Regelungen

In Deutschland sind alle Pachtangelegenheiten in den §§ 581–597 des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt. Zusätzlich sind Regelungen in anderen Gesetzen zu beachten. Wenn es etwa um die Pacht von Kleingärten geht, ist beispielsweise das Bundeskleingartengesetz zuständig, bei der Pacht einer Jagd oder einer Fischerei das Bundesjagdgesetz beziehungsweise die Fischereigesetze der Länder.

Die meisten Pachtverträge beziehen sich auf Grundstücke, häufig zur landwirtschaftlichen Nutzung (Landpacht), und auf die Verpachtung von Unternehmen (Unternehmenspacht). Dem Pachtvertrag ähnlich sind Vereinbarungen im Bereich des Franchising (Franchise-Vertrag).

Pacht und Inventar

Eine besondere Regelung eines Pachtvertrags betrifft das Inventar, das bei gewerblichen Räumen meistens mit dazu gehört. Für diese Einrichtung obliegt dem Pächter auch die entsprechende Sorgfalts- und Erhaltungspflicht. Denn wenn der Pachtvertrag endet, ist auch das Inventar vollständig und intakt zurückzugeben. Geht während der Pachtdauer etwas kaputt, muss der Pächter diese Einrichtung selbst ersetzen beziehungsweise erneuern.

Besonderheiten

Geht es um einen Pachtvertrag, sind einige spezielle Besonderheiten zu beachten.

• Die Schriftform eines Pachtvertrags ist zwar notwendig, jedoch sind beispielsweise mündliche Vereinbarungen nicht völlig nichtig. Liegt kein schriftlicher Vertrag vor, hat eine Pacht keine zeitliche Beschränkung.
• Eine Untervermietung der Pachtsache muss der Verpächter vorher genehmigen, ansonsten ist der Pächter schadensersatzpflichtig.
• Ein Pachtvertrag kann nicht nur über Sachen, sondern auch über Rechte geschlossen werden. Dies kann beispielsweise das Recht aufs Jagen und Fischen sein oder das Nutzungsrecht und Entgelt für eine Software (ASP-Lösung).
• Bei einem Landpachtvertrag sind Pächter dazu verpflichtet ist, das Grundstück während der Pachtzeit wirtschaftlich zu nutzen und nicht brachliegen zu lassen.
• Die Verträge einer Gaststättenpacht sind oft kombiniert mit Lieferverträgen, wie etwa die Belieferung durch Bier von den Brauereien.

Ende des Pachtvertrags

Geht es um das Ende des Vertragsverhältnisses, ist dies beim Pachtvertrag durch Zeitablauf oder durch Kündigung möglich, ebenso wie bei einem Mietvertrag. Die Kündigung ist allerdings nur zum Ende eines Pachtjahres gestattet. Somit kann ein Pächter nicht mitten in einem laufenden Ertragsjahr eine Kündigung erhalten.
Pachtverträge können auch zeitlich befristet werden. Beträgt die Vertragsdauer jedoch mehr als drei Jahre und eine Partei möchte die Fortsetzung, verlängert sich die Dauer auf unbestimmte Zeit, gibt es keine Antwort nach drei Monaten. Bei unbefristeten Pachtverträgen gilt eine Kündigungsfrist von zwei Jahren.

Außerordentliche Kündigungen mit sofortiger Wirkung treten etwa beim Ableben eines der Vertragspartner ein. Die Erben eines Pächters und der Verpächter haben hier innerhalb eines Monats das Kündigungsrecht mit einer Frist von sechs Monaten bis zum Ende eines Quartals.

Höhe der Pacht

Der wesentlichste Unterschied zwischen Miet- und Pachtvertrag ist die Tatsache, dass der Pächter das Pachtgut uneingeschränkt wirtschaftlich nutzen darf. Der dabei erwirtschaftete Ertrag oder Gewinn geht auch vollständig an den Pächter. Jedoch geht, wie bei Mietverträgen über Wohnräume, der vereinbarte Pachtzins an den Verpächter. Dieser Betrag kann wiederum vorher genau festgelegt oder auch von der Höhe der Pachterträge abhängig sein. Ist der Pächter mit der Pachtzahlung in Verzug, gilt das Verpächterpfandrecht. Das bedeutet, der Verpächter kann die Früchte und Erträge der Pachtsache als Pfand nehmen.