Für den Hausverkauf sind zahlreiche Dokumente und Urkunden nötig. Es gehört bereits zur Planung, die nötigen Unterlagen beim Hausverkauf rechtzeitig zu organisieren. Diese benötigen Sie für die Behörden, für Ihren Makler, für das Exposé, den Käufer und für den Notar für den Kaufvertrag. Viele Banken fordern eine nahtlose Dokumentation der Immobilie für die Finanzierung einer Transaktion. Dazu gehören Dokumente vom Grundbuchamt, vom Katasteramt und von der Baubehörde ebenso wie ein professionelles Wertgutachten. Lesen Sie jetzt unseren Ratgeber „Hausverkauf Unterlagen“.
Vor dem Verkauf
Es ist wichtig, dass sich der Verkäufer rechtzeitig über die Liste der notwendigen Unterlagen vor einem Verkaufsinserat kümmert. Bei älteren Immobilien kann es der Fall sein, dass wichtige Unterlagen beim Hausverkauf fehlen. Das kann im schlimmsten Fall die Kaufabwicklung verzögern und sogar potenzielle Käufer vergraulen. Grundrisse, Grundbuchauszüge, Flurkarte, Bauakte und Energieausweis sind jene Urkunden, die mindestens vor dem Verkauf vorliegen müssen. Wenn Sie für den Verkauf einen Makler beauftragen, hilft er dabei, diese Dokumente zu besorgen. Letztlich benötigt auch der Notar für die Kaufabwicklung und die Erstellung eines Kaufvertrags all diese Unterlagen.
Folgende Urkunden sollte der Verkäufer schon bei der Planung eines Immobilienverkaufs organisieren:
- Grundbuchauszüge mit Informationen über eingetragene Grundschulden
- vollständige Baupläne mit einer Baubeschreibung
- Urkunde der Baugenehmigung
- Lageplan der Immobilie
- ein genehmigter Bebauungsplan; bei Neubauten: Abnahmebescheinigung der Baubehörde
- Angabe der Raumfläche, aufgeteilt in Nutz-, Wohn- und unbebaute Raumfläche
- Vermessungsbestätigungen und Grenzattest für das Grundstück
- Energieausweis
- Betriebskostenaufstellung
- ein aktueller Grundsteuerbescheid
- Nachweis über Nutzungs- und Wohnrechte
- Kaufverträge in Originalausführung und sämtliche Protokolle
- Auflistung der Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen und Sanierungsvermerke
Falls neben dem Gebäude weitere Gegenstände in oder an der Immobilie verkauft werden, sollte zusätzlich eine diesbezügliche Preisliste vorliegen. Wenn Sie in Bayern und Brandenburg eine Immobilie verkaufen, gehört zu den Unterlagen beim Hausverkauf auch ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde.
Unterlagen für Wertgutachten
Ein professionell erstelltes Wertgutachten für Ihre Immobilie gehört zu den wichtigen Unterlagen beim Hausverkauf. Es dient als Basis zur Preisgestaltung und viele Banken verlangen das Gutachten für Finanzierungsverhandlungen. Der Sachverständige benötigt dazu folgende Unterlagen:
- den aktuellen Grundbuchauszug mit eventuellen Belastungen, Wohnungs- oder Nießbrauchrechten
- wenn Mehrfamilienhaus: Teilungserklärung
- alle Unterlagen zur Antragsberechtigung (Erbschein, Testament, Vollmachten)
- Planunterlagen (Baugenehmigungen, Lagepläne, Wohnflächen- und Kubaturberechnungen)
- Angaben zu Brandschutz, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, eventuelle Bauschäden und Gutachten dazu
- für vermietete Immobilie: Mietverträge aller Parteien
- für gewerblich genutzte Immobilie: Nachweise der Bewirtschaftungskosten, Angaben über technische Gebäudeausstattung
Anlaufstellen
Um die notwendigen Dokumente zu erhalten, ist es notwendig, einige Behörden aufzusuchen. Beim Grundbuchamt sind die Grundbuchauszüge, Unterlagen zu eingetragenen Grundschulden und Nachweise über Wohn- oder Nutzungsrechte zu haben. Geht es um den Anteil an einem Mehrfamilienhaus, benötigen Sie vom Grundbuchamt auch die Teilungserklärung mit Text- und Planteil sowie relevante Sanierungsvermerke zum Objekt.
Beim Bauordnungsamt erhalten Sie Baupläne (Ansicht von jeder Seite, Schnitte, Grundriss für jedes Geschoss, Elektro-, Heizungs-, Sanitär- und Entwässerungspläne), Baugenehmigungsurkunde beziehungsweise Abnahmebescheinigung der Baubehörde, eine Baubeschreibung mit der Angabe der Wohn- und Nutzfläche, sowie des unbebauten Raumes.
Das Katasteramt stellt den Lageplan mit Flurkartenauszug, Vermessungsbestätigungen, Grenzattest für das Grundstück und – außer in Bayern und Brandenburg – den Auszug aus dem Baulastenverzeichnis zur Verfügung.
Anzeigen und Exposé
Für einen erfolgreichen Immobilienverkauf genügt es nicht, schnell mit dem Handy ein Foto zu knipsen und dieses in ein Immobilienportal zu stellen. Exposé und Anzeigengestaltung sollten professionell und ansprechend, sachlich korrekt und anschaulich sein. Ein professioneller Fotograf oder eine Home Staging Agentur können bei der Gestaltung einer gelungenen Präsentation helfen.
Das Exposé soll bei potenziellen Käufern Interesse für das Objekt wecken. Ein werbewirksames Exposé beinhaltet üblicherweise gute Fotos vom Innen- und Außenbereich, Baupläne und Grundrisse mit Ansichten und Schnitten, Angaben zur Wohnfläche, eine Baubeschreibung sowie das Wertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen. Es ist zu empfehlen, einen Makler mit der Erstellung eines repräsentativen Exposés zu beauftragen.
Zusätzliche Unterlagen für den Notar
Für einen Kaufvertrag benötigt der Notar ebenfalls alle relevanten Dokumente zur Immobilie. Neben all den bereits genannten Unterlagen beim Hausverkauf sind weitere Dokumente und Informationen an den Notar zu übergeben:
- Zeitpunkt, wann Finanzierungen auf den Käufer übertragen werden sollen
- Zeitpunkt, wann Gegenstände aus dem Haus an den Käufer veräußert werden sollen, dazu die detaillierte Preisliste
- Aufstellung über Instandhaltungs- Modernisierungsmaßnahmen
- Betriebskostenaufstellung (Steuer, Versicherungen, Energiekosten, Instandhaltungen, etc. der letzten zwei Jahre)
- bei vermieteten Immobilien: Miet- oder Pachtverträge
- bei mehreren Eigentümern: Eigentümerversammlungsprotokolle
- Auszug Baulastenverzeichnis
- Denkmalschutznachweis
- Sanierungsvermerke
- Originalkaufverträge
Nach dem Verkauf
Ist der Kaufvertrag erfolgreich abgeschlossen und unterschrieben, sind bestimmte Unterlagen beim Hausverkauf an den Käufer zu übergeben. Dies sind meistens
- bereits vorhandene Versicherungsurkunden
- Gebrauchsanleitungen, Wartungsverträge und Garantiescheine
- Prüfprotokolle (Heizung, Schornstein)
- aktuelle Abrechnungen für Heizung, Wasser, Gas, Strom, Müllabfuhr, Grundsteuer
- Rechnungskopien wichtiger Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen
- sämtliche Schlüssel für Haus, einzelne Räume, Nebengebäude und Garagen
