Ein Immobilienverkauf ist nicht einfach getan mit Handyfoto knipsen und eine Anzeige in ein Online-Forum stellen. Es gilt viele rechtliche Regelungen zu beachten und die gesamte Transaktion gut vorzubereiten. Der 13 Schritte Plan beim Hausverkauf kann Ihnen dabei helfen, den Verkauf reibungslos abzuwickeln.
1. Konkrete Planung
Ein Haus lässt sich nicht schnell über eine Onlineauktion verkaufen, daher ist die Erstellung einer möglichst detaillierten Planung für jeden einzelnen Schritt unumgänglich. Dazu gehört es beispielsweise, alle notwendigen Informationen und Urkunden zu organisieren, die rechtliche Lage zu klären, für eine ansprechende Präsentation (Fotos, Exposé) eine Marketingstrategie auszuarbeiten. Das alles nimmt Zeit in Anspruch, also sollte man für den gesamten Ablauf des Verkaufs einen Zeitplan festlegen. Denn die Verkaufsabwicklung an sich, vom Veröffentlichen einer Anzeige bis zum Verkauf der Immobilie, kann bis zu 6 Monaten dauern.
2. Zeitplan und Entscheidungen
Der ideale Verkaufszeitpunkt für eine Immobilie kann durch die Jahreszeit und die Marktsituation bestimmt sein. Ein weiterer Zeitrahmen ist bei einem bereits geplanten Umzug gegeben, sollten Sie die zu verkaufende Immobilie selbst bewohnen. Genügend Zeit einzuplanen ist wichtig, als Faustregel gilt etwa ein halbes Jahr. Im Vorfeld sind auch bereits wichtige Entscheidungen zu treffen, etwa über die Art der Verkaufsanzeige, die anzusprechende Käufer-Zielgruppe und wie viel die Werbemaßnahmen maximal kosten dürfen. Eine wichtige Entscheidung betrifft auch die Wahl des Maklers.
3. Maklerwahl
Der 13 Schritte Plan beim Hausverkauf sollte unbedingt die Wahl eines guten Maklers beinhalten. Nur wenige Immobilienbesitzer besitzen genügend Fachwissen, um den Immobilienverkaufs selbst abwickeln zu können. Ein professioneller Immobilienmakler kostet etwas, erleichtert jedoch die gesamte Verkaufsabwicklung ungemein und das erspart wiederum finanzielle Einbußen. Ein Makler kümmert sich um die notwendigen Unterlagen, erstellt Exposé und Marketingstrategie, übernimmt die Verkaufsverhandlungen und wickelt später auch alle Details zum Abschluss eines Kaufvertrags ab.
4. Notwendige Unterlagen
Für einen Immobilienverkauf sind viele Dokumente notwendig, die vor, während und nach der Transaktion vorgelegt werden müssen. Unvollständige Unterlagen können die Kaufabwicklung verzögern und im schlimmsten Fall springen potenzielle Käufer ab. Viele Banken fordern ebenfalls eine nahtlose Dokumentation der Immobilie für die Finanzierung. Die wichtigen Dokumente, welche der Verkäufer unbedingt organisieren muss, sind beispielsweise Grundrisse, Grundbuchauszüge, Energieausweis, Katasterplan, Lage- und Baupläne, Genehmigungen für Anbauten und Umbauten und Rechnungen für Renovierungen und Modernisierungen. Ein beauftragter Makler nimmt hier viel zeitraubende Arbeit ab, da Fachleuten die Liste der notwendigen Dokumente bereits bekannt ist.
5. Vorbereitung der Immobilie
Ein wichtiger Abschnitt im 13 Schritte Plan beim Hausverkauf ist die optimale Vorbereitung der Immobilie. Das Haus sollte beim Verkauf außen und innen im Top-Zustand sein. Ordnung und Sauberkeit schaffen eine gute Atmosphäre. Fällige und notwendige Reparaturarbeiten und Instandsetzungen, Entrümpeln und Aufräumen sind daher unumgänglich. Mängel an der Bausubstanz dürfen keineswegs vertuscht, sondern bestenfalls behoben und sollten zumindest offen bei Verhandlungen dargelegt werden. Sind die grundsätzlichen Sanierungen und Säuberungen getan, können ein professioneller Fotograf oder eine Home Staging Agentur die Immobilie optisch weiter aufwerten.
6. Preisermittlung
Ein möglichst angemessener und realistischer Verkaufspreis ist eine wichtige Voraussetzung für Verkaufsverhandlungen. Ein professionelles Verkehrswertgutachten durch unabhängige Sachverständige dient als Basis für die Preisermittlung. Bei der Bewertung unterscheidet man zwischen unterschiedlichen Ermittlungsverfahren. Der Ertragswert kommt bei Objekten ab 3 Wohneinheiten und Gewerbeimmobilien vor. Der Sachwert gilt bei Wohnimmobilien und der Vergleichswert meist bei Einfamilienhäusern. Die Kaufinteressenten erhalten durch eine fundierte Bewertung eine Grundlage für die Finanzierung des Immobilienkaufs.
7. Immobilienpräsentation
Für den Verkauf sollte sich eine Immobilie wortwörtlich außen und innen von der besten Seite zeigen. Mit einer guten Präsentation und einem professionellen Exposé für eine Immobilie lässt sich auch ein höherer Preis erzielen. Wichtig ist generell eine saubere, ansprechende Atmosphäre. Aufnahmen von einem professionellen Fotografen oder die Ausgestaltung durch eine Home Staging Agentur können ebenfalls entscheidend zum Verkaufserfolg beitragen.
8. Werbung und Kontaktaufnahme
Wer sich für einen Immobilienmakler entschieden hat, kann diesem auch die Werbung und die Kontaktaufnahme zu Kaufinteressenten überlassen. Ist die Zielgruppe definiert, der Anzeigentext und Exposé erstellt und sind gute Fotos vorhanden, können Anzeigen geschaltet werden. Das Marketing für die Verkaufsobjekte kann über Anzeigen im Internet und in Zeitungen erfolgen. Der Makler ist auch für die Organisation von Besichtigungsterminen und die Preisverhandlungen verantwortlich.
9. Verkaufsgespräche
Es ist ratsam, die Verkaufsverhandlungen einem professionellen Makler zu überlassen. Fehlt dem Immobilienverkäufer Wissen und Verhandlungsstrategie, wirkt sich das negativ auf die Preisverhandlungen aus. Das Vertrauen in den Verkäufer kann durch so ebenfalls schwinden. Die Verkäufer sollten sich dennoch auf mögliche Fragen von Interessenten gut vorbereiten, sachlich und emotionslos antworten. Die Käufer setzen auch ständige Erreichbarkeit und Zeit für ausführliche Gespräche oder Besichtigungen voraus. Immobilienverkäufer sollten Anrufe und Mails zeitnah beantworten.
10. Besichtigungstermine
Der 13 Schritte Plan beim Hauskauf muss natürlich auch Tipps für Besichtigungstermine enthalten. Hier haben potenzielle Käufer auch häufig Kontakt mit dem Verkäufer, auch wenn ein Makler die Verhandlungen abwickelt. Beim Besichtigungstermin sollten die Verkäufer gut auf alle möglichen Fragen der Käufer vorbereitet sein. Für eine optimale Besichtigung können auch die Lage und die Tageszeit eine Rolle spielen. Beispielsweise bei Westlage ist es vorteilhafter, das Haus am späten Nachmittag zu präsentieren. Bei Ostlage sind Termine am Vormittag günstiger.
11. Kaufvertrag aufsetzen
Üblicherweise ist es der Makler, der für die Formulierung und begleitende Unterlagen eines Kaufvertrags verantwortlich zeichnet. Ein Kaufvertrag muss alle Interessen und Absprachen festhalten sowie Angaben zum Grundbuch, Details zum Kaufgegenstand und zum Kaufpreis enthalten. Außerdem müssen alle relevanten Unterlagen vorliegen, damit der Vertrag seine Gültigkeit erhält. Rechtlich vorgeschrieben ist auch die Mitwirkung eines Notars.
12. Notartermin
Erst beim Notartermin erhält die Eigentumsübertragung einer Immobilie ihre Wirksamkeit. Im Kaufvertrag sind weiters die Abwicklung finanzieller Aspekte, Zahlungsmodalitäten und Zahlungsfristen geregelt. Dazu benötigt der Notar alle relevanten Dokumente zur Immobilie und zusätzlich beispielsweise auch Originalkaufverträge, Baulastenverzeichnis-Auszüge, Denkmalschutznachweise und Sanierungsvermerke. Bei vermieteten Immobilien können dies zusätzlich Miet- oder Pachtverträge, bei mehreren Eigentümern die Protokolle der Eigentümerversammlung sein. Der Notar verliest den Vertragsentwurf und erläutert dabei juristische Begriffe. Es gibt hier noch die Möglichkeit, offene Fragen zu klären. Anschließend leitet der Notar alle weiteren notwendigen Schritte ein und legt den Zeitpunkt fest, wann Finanzierungen auf den Käufer übertragen werden sollen.
13. Übergabe
Ist der Kaufvertrag erfolgreich abgeschlossen und unterschrieben, gilt die Immobilie als verkauft. Dann sind an den Käufer zu übergeben:
- bereits vorhandene Versicherungsurkunden
- Gebrauchsanleitungen, Wartungsverträge und Garantiescheine
- Prüfprotokolle (Heizung, Schornstein)
- aktuelle Abrechnungen für Heizung, Wasser, Gas, Strom, Müllabfuhr, Grundsteuer
- Rechnungskopien wichtiger Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen
- sämtliche Schlüssel für Haus, einzelne Räume, Nebengebäude und Garagen
