Bei jeder Geschäftsaktivität geht es auch um die Frage, wer bei eventuellen Mängeln haftet. Dies gilt auch bei Immobiliengeschäften, bei welchen ebenfalls Mängel möglich sind. Hier unterscheidet man zwischen Sachmängeln und Rechtsmängeln. Laut Gesetz ist der Verkäufer verpflichtet, die Immobilientransaktion für den Käufer frei von Sach- und Rechtsmängeln zu halten. Die Mangelhaftung beim Hausverkauf kann daher in gewissen Fällen für den Verkäufer relevant sein.
Arten von Mängeln
Die Mangelhaftung beim Hausverkauf besagt, dass der Verkäufer für alle verschwiegenen Mängel haftet, die zum Verkaufszeitpunkt bereits bekannt waren. Bei Immobiliengeschäften können Sachmängel und Rechtsmängel auftreten.
Ein Sachmangel liegt vor, wenn sich eine Immobilie nicht laut Kaufvertrag verwenden lässt, da sie nicht jene bei gleichartigen Sachen übliche Beschaffenheit aufweist.
Ein Rechtsmangel liegt dann vor, wenn es Dritte gibt, die an der Immobilie Rechte haben und diese gegen den Käufer geltend machen können.
Sichtbarkeit der Mängel
Man unterscheidet Mängel und diesbezügliche Gewährleistungsansprüche auch anhand der Frage, ob es sich um offene, versteckte oder arglistig verschwiegene Mängel handelt. Offene Mängel sind für Käufer sofort wahrnehmbar und meist auch Gegenstand bei Kaufverhandlungen beziehungsweise im Kaufvertrag. Versteckte Mängel sind weder für Käufer und Verkäufer erkennbar und fallen nicht unter eine Mangelhaftung beim Hausverkauf. Geht es jedoch um arglistig verschwiegene Mängel, welche der Verkäufer dem Käufer bewusst nicht offenbart, hat dies rechtliche Folgen. Der Gewährleistungsausschluss in einem Vertrag gilt nicht, wenn ein Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat.
Gewährleistungsausschluss
Der Preis der Immobilie richtet sich häufig nach einem professionellen Verkehrswertgutachten durch unabhängige Sachverständige. Ein Verkehrswertgutachten zur Immobilienbewertung gilt auch beispielsweise bei Gerichten, Behörden und Versicherungen als wichtige Entscheidungsgrundlage. Dieses Gutachten wirft auch ein Licht auf etwaige Sachmängel. Üblicherweise sind alle diese relevanten Informationen auch im Kaufvertrag festgehalten. Die meisten notariellen Kaufverträge beinhalten jedoch einen sogenannten Gewährleistungsausschluss oder Sachmängelausschluss. Diese Klausel bedeutet, ein Haus wird so gekauft, wie es bei der Besichtigung durch den Käufer war. Der Verkäufer haftet nur dann für Schäden und Mängel, wenn er diese arglistig verschwiegen hat. Lässt sich das arglistige Verschweigen beweisen, kann der Käufer den Kaufpreis zurückhalten. Schäden, welche erst beim Auszug oder durch Renovierungsmaßnahmen entstanden, muss der Verkäufer auf eigene Kosten beheben. Für Käufer und Verkäufer gleichermaßen ist es ratsam, ein detailliertes Protokoll bei der Besichtigung anzulegen und Kopien dem Notar und dem Verkäufer auszuhändigen.
Rechte des Käufers
Liegen bei der Immobilie Sachmängel vor und es lässt sich das arglistige Verschweigen beweisen, hat der Käufer bestimmte Rechte. Laut Mangelhaftung beim Hauskauf können Käufer grundsätzlich zunächst Nacherfüllung, also die Beseitigung des Mangels verlangen. Dies gilt jedoch nur, wenn der Käufer von dem Mangel vor dem Kauf Kenntnis hatte. Bei grob fahrlässigem Verschweigen kann der Käufer entweder den Kaufpreis mindern oder völlig vom Kaufvertrag zurücktreten. Kann durch den Mangel beispielsweise Personenschaden nachgewiesen werden, kann der Käufer auch Schadensersatz fordern.
Um rechtliche Probleme und erhebliche Gewährleistungsansprüche des Käufers zu verhindern, sollten Verkäufer die Kaufinteressenten über jeden bekannten Mangel der Immobilie informieren. Weiters ist die Erstellung eines vom Käufer gegengezeichneten Gesprächs- oder Besichtigungsprotokolls anzuraten. Auch wenn dies zu einer Kaufpreisminderung führt, ist dies finanziell weniger aufwändig als ein etwaiges Gerichtsverfahren.
