Ob sich eine vermietet Eigentumswohnung als Kapitalanlage lohnt, hängt vor allem von der nachhaltig erzielten Miete im Verhältnis zu den Anschaffungskosten ab. „Nachhaltigkeit“ bedeutet dabei, dass nicht Wunschvorstellungen, sondern der am Mietwohnungsmarkt tatsächlich erzielbare Mietzins über den Erfolg entscheidet. Neben Mietpreisüberhöhungsgrenzen und dem Wucherparagraphen (§138 BGB), gibt es bei staatlich gefördertem Eigentum zusätzliche Mietpreisbindungen.
Liegt der Kaufpreis für die Neubau-Eigentumswohnung beispielsweise bei 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, lässt sich aus dem Vergleich von Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche das Preis-Miet-Verhältnis ermitteln:
Kaufpreis pro qm = 2.000 Euro
Jahresnettokaltmiete pro qm (z.B. 7,50 Euro x 12 Monate) = 90 Euro
Preis-Miet-Verhältnis: 2.000 : 90 = 22,2 fach
Neubau-Eigentumswohnungen, deren Kaufpreise die 25fache Jahresnettokaltmiete deutlich übersteigen, sind in der Regel zu teuer. Relativ preisgünstig sind Neubau-Eigentumswohnungen, für die man weniger als die 20fache Jahresmiete ausgibt. Zwar schwanken die Miet-Preis-Verhältnisse je nach Region erheblich, dennoch gibt das Vielfache der Jahresnettokaltmiete einen guten Anhaltspunkt für die Preiswürdigkeit und damit die Auswahl des Mietobjekts.
Mietrendite in Euro berechnen
Die Mietrendite ist im Prinzip nichts anderes als der Kehrwert des Miet-Preis-Verhältnisses:
Preis-Miet-Verhältnis = 22,2 fach
Mietrendite: 1:22 x 100 = 4,5 %
Die Mietrendite lässt sich auch direkt in Euro berechnen
Jahresnettokaltmiete pro qm = 90 Euro
Kaufpreis pro qm = 2.000 Euro
Mietrendite: 90 x 100 : 2.000 = 4,5 %
Zum besseren Verständnis sollte man diese Rendite als Bruttomietrendite bezeichnen, da die Nebenkosten (z.B.Maklerkosten) bei Kauf und Vermietung noch nicht berücksichtigt sind. Außerdem muß ein etwa vorhandener Tiefgaragenstellplatz auch noch in die Renditekalkulation mit einbezogen werden. Die für Neubau-Eigentumswohnungen erzielbaren Bruttomietrenditen liegen meist zwischen drei und fünf Prozent. Höhere Bruttomietrenditen sind nur mit gebrauchten Eigentumswohnungen erzielbar, bei denen zwischen vier und sieben Prozent erreicht werden.
