Alle Immobilienbesitzer, welche diese Objekte vermieten, müssen dafür auch Steuern zahlen. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gelten als Einkommen, das zu versteuern ist. Die Steuern bei der Vermietung betreffen jedoch nicht nur die Mieteinnahmen. Weiters zu berücksichtigen sind Abschreibungen, Schuldzinsen und weitere laufende Kosten der Immobilie.
Einkommensteuer
Generell unterliegen die Mieteinnahmen der Einkommensteuer. Die Höhe der Versteuerung richtet sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz des Vermieters. Als zu versteuernde Einnahmen gelten jedoch nicht nur die Kaltmieten, sondern auch alle Nebenkosten, die ein Mieter an den Vermieter bezahlt. Davon lassen sich wiederum noch laufende Kosten, Schuldzinsen und Abschreibungen abziehen. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind in der Anlage V der Steuererklärung anzugeben.
Liegen die Gesamteinnahmen durch Mietobjekte inklusive sonstiger Einkünfte pro Jahr unter dem aktuellen steuerlichen Freibetrag, ist keine Versteuerung von Mieteinnahmen erforderlich. Wenn die Summen darüber liegen, zählt nur die Nettokaltmiete als Basis für die Berechnung der Steuer. Denn die vom Mieter gezahlten Nebenkosten dienen zur Begleichung der Betriebskosten.
Steuervorteile
Zu den Steuervorteilen bei einer Vermietung zählt die Möglichkeit der Abschreibung vieler Aufwendungen. Diese Kosten für Finanzierung und Unterhalt der Immobilie lassen sich von den Mieteinnahmen abziehen:
- Zinsbelastungen aus dem Immobilienkredit, jedoch nur die Zinszahlungen, nicht die Tilgung
- Grundsteuer und Beratung durch einen Steuerexperten
- Provision für einen Makler
- laufende Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten an einer vermieteten Immobilie (Handwerkerrechnungen, Kanalreinigung) innerhalb von ein bis fünf Jahren
- lineare Abschreibungen des Gebäudes
- lineare Abschreibungen für Inventar, allerdings maximal über 10 Jahre
- Werbungskosten (beispielsweise Müllabfuhr, Versicherungsprämien, Schuldzinsen und Reparaturen, Kosten für Hausmeister oder Gärtner)
- Jahresbeitrag einer Mietausfallversicherung
- Kosten für die Kontoführung
- Kosten für Schreibmaterial, Porto und Telefon
Lineare Abschreibungen
Wer eine Immobilie vermietet, kann 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent des Gebäudewertes beziehungsweise der Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Bei Häusern mit Baujahr vor 1925 liegt der Abschreibungssatz 40 Jahre lang bei 2,5 Prozent. Denkmalgeschützte Gebäude haben höhere Abschreibungssätze. Diese führen dazu, dass der Eigentümer seine Einkommensteuerlast deutlich reduzieren kann.
Vermieten als Gewerbe
Die Vermieter von Immobilien könnte man auch generell als Unternehmer einstufen, was bedeutet, dass sie Umsatzsteuer zahlen müssten. Das Gesetz bietet jedoch Ausnahmen bei Vermietungen:
- Vermieter von Wohnungen sind generell von der Umsatzsteuer befreit; das bedeutet, sie müssen diese Steuer weder berechnen noch abführen.
- Vermieter von Gewerberaum haben die Wahl, als Gewerbetreibende behandelt zu werden oder nicht. Die Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen ist.
- Bei Garagen und Stellplätzen gilt: Werden sie gemeinsam mit Wohnraum vermietet, gilt ebenfalls Befreiung von der Umsatzsteuer befreit. Eine Vermietung unabhängig von einem Wohnraummietverhältnis macht sie jedoch umsatzsteuerpflichtig.
- Ein Vermieter von Garagen kann sich jedoch auch als Kleinunternehmer einstufen lassen. Wenn die Einnahmen jährlich 17.500 Euro nicht übersteigen, sind diese ebenfalls von der Umsatzsteuer befreit.
Sonderregelungen
Es gibt Sonderregelungen zu Steuern bei der Vermietung, beispielsweise wenn ein Gewerbetreibender zum Betrieb gehörendes Wohneigentum vermietet. Diese Mieteinnahmen fallen unter Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit. Spezielle Versteuerungsregeln gelten auch bei Vermietungen an Familienmitglieder oder an Unternehmer, bei Immobilien-Leerständen und Ferienwohnungen.
Drei-Objekt-Grenze
Die sogenannte Drei-Objekt-Grenze gilt, wenn ein Vermieter häufiger Objekte erwirbt oder baut und diese bald wieder veräußert. Wer innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei Objekte handelt, kann als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft werden. Das kann zur Rückabwicklung von Abschreibungen führen und es fallen zusätzlich Spekulationssteuer und Gewerbesteuer an.
