Die Besitzer einer Immobilie entschließen sich oft, diese zu vermieten. Jedoch sind dabei einige Regeln zu beachten, um nicht in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten. Dies gilt besonders für Privateigentümer, die neu in der Vermietungsbranche sind. Die häufigsten Fehler bei der Vermietung haben mit mangelnder Vorbereitung zu tun. Hier einige davon, die sich leicht vermeiden lassen:
Mangelnde Vorbereitung
Das Vermieten einer Immobilie bedeutet eine langfristige Bindung durch Mietverträge, was gründlicher Vorbereitung bedarf. Viele routinemäßigen Aufgaben fallen für Vermieter regelmäßig an, wie etwa die Erstellung einer jährlichen Nebenkostenabrechnung für die Mieter, die jährliche Bilanz für das Finanzamt oder die Erledigung von kleineren Instandhaltungsarbeiten. Zur Planung gehört es auch, mögliche Rechtsstreitigkeiten mit Mietern oder Miteigentümern einzukalkulieren. Fehlt eine gründliche Vorbereitung und Planung, kann dies schnell negative rechtliche und finanzielle Folgen haben.
Verzicht auf Profis
Der Prozess der Vermietung nimmt Zeit und Arbeit in Anspruch, ebenso wie die Vertragsverhandlungen. Wer kein Geld für professionelle Unterstützung ausgeben möchte, spart eventuell am falschen Ende. Fehlerhafte Verträge kosten Geld und haben eventuell rechtliche Folgen. Ein Maklerbüro übernimmt alle Vorgänge der Mietvertragsabwicklung und verfügt über effektivere Mittel zur Bonitätsprüfung als eine Privatperson. Kleinere Reparaturen und andere Routineaufgaben im und rund ums Haus kann ein qualifizierter Verwalter gegen eine Monatspauschale übernehmen.
Falsches Marketing
Die häufigsten Fehler bei der Vermietung beginnen bereits bei der Vermarktung eines Objekts. Ein Vermieter sollte sich mit dem lokalen Wohnungsmarkt beschäftigen und das Marketing entsprechend abstimmen. Die Immobilie sollte bei Lage, Ausstattung und Nebenkosten mit anderen vergleichbaren Objekten konkurrenzfähig sein. Fehlende Renovierung oder Anpassung an aktuelle Miettarife kann Mietinteressenten kosten. Die Zielgruppe ist ebenfalls wichtig beim Marketing. Wer beispielsweise an Studenten vermieten möchte, sollte eher befristete Mietverhältnisse anbieten als langzeitige Mietverträge.
Fehlerhafte Verträge
Ein schriftlicher Mietvertrag hält die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter während des Mietverhältnisses genau fest. Mündliche Vereinbarungen sind nicht akzeptabel, denn ohne schriftliche Beweise gehen Mietstreitigkeiten meist zum Nachteil des Vermieters aus. Fehlerhafte oder gar rechtlich ungültige Verträge können für Vermieter schlimme Folgen haben. Viele Klauseln von veralteten Formularen sind in Sicht heutiger Rechtssprechung unwirksam. Es empfiehlt sich, einen aktuellen Mietvertrag als Vorlage zu verwenden und sich zusätzlich im Vorfeld zu informieren. Wenn sich Vermieter nicht selbst intensiv mit der aktuellen Rechtslage befassen wollen, muss ein Makler her.
Unzureichender Vertragsinhalt
Ein gültiger Mietvertrag enthält zumindest Angaben zu Vertragsbeginn und -dauer, Anschrift und Lage des Mietobjekts sowie die Miethöhe, aufgeschlüsselt nach Kaltmiete und Nebenkosten. Keinesfalls fehlen sollten Nutzungsbedingungen für zusätzliche Räume wie Keller, Dachboden, Garten oder Garage und Regelungen über Tierhaltung, Mieterhöhungen, Sicherheitsleistungen und zur Erlaubnis der Untervermietung. Vermieter sollten auch darauf achten, dass wirklich alle Bewohner im Mietobjekt ausdrücklich im Vertrag erwähnt sind und diesen unterschreiben.
Falsch kalkulierte Miethöhe
Wichtig für den Vermieter ist die korrekt kalkulierte Miethöhe. Sie sollte Fixkosten abdecken, jedoch nicht zu hoch sein und Mieter abschrecken. Die Kalkulation der Miete berücksichtigt viele Faktoren, wie etwa den aktuellen regionalen Mietenspiegel und eine etwaige regionale Mietpreisbremse. Letztere besagt, dass die Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Gibt es keine Mietpreisbremse, schreibt der Gesetzgeber eine Miethöhe von maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete vor.
Die falschen Mieter
Die häufigsten Fehler bei der Vermietung drehen sich oft um die falschen Mieter. Das kann die falsche Zielgruppe sein oder Mieter mit mangelhafter Zahlungsmoral. Für den Vermieter ist die Prüfung der finanziellen Lage eines Mieters unumgänglich. Üblich ist zumindest die Vorlage einer Mieterselbstauskunft. Vermieter dürfen auch drei Gehaltsnachweise sowie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vor Vertragsunterzeichnung verlangen. Eine Schufa-Auskunft hinsichtlich Zahlungsfähigkeit ist ebenfalls anzuraten, jedoch haben es Privatvermieter schwerer, diese zu erhalten. Keinesfalls verzichten sollten Vermieter auf die Mietkaution. Bei der Übergabe des Mietobjekts sollte diese sowie die erste Monatsmiete bereits vorliegen.
Fehlende Versicherung
Nicht nur die Immobilie selbst benötigt entsprechende Versicherungen. Als Vermieter eine Immobilie sollte man keinesfalls auf eine Rechtsschutzversicherung sowie auf eine Mietausfallversicherung verzichten. Es können immer wieder Rechtsstreitigkeiten eintreten. Die Zahlungsfähigkeit eines Mieters kann sich ändern oder es ist sogar eine Räumungsklage notwendig.
