Die sogenannte Lastenfreistellung dient dazu, Immobilien zum Zeitpunkt des Verkaufs auch lastenfrei zu übergeben. Viele Immobilienbesitzer haben Grundstück oder Haus beliehen und bei einem Verkauf ist diese Schuld zu begleichen. Meist geht es bei Grundstücken um eine Grundschuld oder Hypothek zugunsten Dritter. Diese Grundpfandrechte sind im Grundbuch eingetragen und gehen bei einem Verkauf auf die neuen Eigentümer über. Jedoch möchte niemand bei einem Immobilienkauf auch Belastungen der Voreigentümer, wie etwa bestehende Darlehensverpflichtungen gegenüber Banken und Bausparkassen übernehmen. Den Antrag auf eine Lastenfreistellung stellt der Käufer schon vor dem Verkauf. Das bedeutet, schon im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung muss sich der Notar zeitgerecht darum kümmern.
Ablauf der Lastenfreistellung
Die Auflösung der Lasten, die auf dem zu verkaufenden Haus oder Grundstück liegen, erfolgt in mehreren Schritten. Meist stellt der Käufer einen Antrag auf Lastenfreistellung vor dem Immobilienkauf beziehungsweise vor dem Notartermin zur Beglaubigung des Kaufvertrags. Um eine Immobilie lastenfrei zu übergeben, muss der Notar zunächst die Gläubiger des Verkäufers um Übersendung der erforderlichen Löschungsunterlagen ersuchen. Die Dritte Abteilung des Grundbuchs kann nur dann Grundpfandrechte löschen, wenn die Gläubiger dies bewilligen. Anschließend übermitteln die Banken dem Notar die Höhe ihrer Forderungen aus Darlehensverträgen. Der Notar benötigt hier einen Treuhandauftrag für die Löschung, denn er muss sicherstellen, dass die Bank ihre Restforderung erhält. Mit der Löschungsbewilligung lässt sich der Schuldeintrag des Verkäufers löschen und die Immobilie lastenfrei übergeben. Etwaigen Restforderungen Dritter werden aus dem Kaufpreis beglichen und das restliche Geld erhält der Verkäufer.
Nicht löschbare Verpflichtungen
Jedoch kann es bei einem Immobilienverkauf vorkommen, dass nicht alle Schulden löschbar sind. Weitere Rechte zugunsten Dritter können in Abteilung zwei des Grundbuchs eingetragen sein, die vom Käufer übernommen werden müssen. Das sind zum Beispiel Dienstbarkeiten von Versorgern, wie Wege- oder Leitungsrechte.
Kosten der Lastenfreistellung
Für gewöhnlich ist es der Verkäufer, welcher die Kosten der Lastenfreistellung trägt. Diese decken sowohl die Notarkosten und die Kosten für die Löschung der Grundschuld im Grundbuch ab als auch den Teil des Kaufpreises, mit welchem die Restschuld bei der Bank ausgeglichen wird. Notarkosten und Löschungskosten orientieren sich an der Höhe der Grundschuld. Die Notargebühren richten sich bundeseinheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und können mehrere Hundert Euro betragen.
