Nicht nur bei einem alten und lange genutzten Gebäude, sondern auch bei einem Neubau ist es möglich, dass die Käufer erst nach dem Erwerb Mängel entdecken. Nicht alle Mängel sind bei Besichtigung erkennbar und oft weisen Makler oder Vorbesitzer nicht auf alle Bemängelungen hin. Es ist daher für Käufer wichtig, sich im Vorfeld für derartige Fälle abzusichern. Gegen versteckte Mängel beim Hauskauf lassen sich gegebenenfalls Gewährleistungsansprüche geltend machen. Besser ist jedoch, noch vor dem Hauskauf alles über allfällige Mängel einer Immobilie zu erfahren, sie von Experten begutachten und auch den Vertrag sorgfältig prüfen zu lassen.
Mängelkategorien
Wenn es um versteckte Mängel beim Hausbau geht, lassen sich unterschiedliche Kategorien unterscheiden:
- offensichtliche Mängel sind deutlich bei einer Besichtigung erkennbar, wie etwa undichte Fenster, veraltete Heizsysteme, beschädigte Böden oder löchrige Wände
- versteckte Mängel: abgedeckte Wasserschäden, Schimmel, unsachgemäße Dämmung, veraltete oder schadhafte Elektroleitungen, Altlasten am Grundstück
- arglistig verschwiegene Mängel: all jene möglichen Bemängelungen, auf welche der Verkäufer nicht hinweist. Hier liegt Täuschungsabsicht vor, um dem Käufer keinen Kaufpreisnachlass gewähren zu müssen.
Handelt es sich um arglistig verschwiegene Mängel, welche ein Bausachverständiger in einem Gutachten aufdeckt, besteht die Möglichkeit der Schadenersatzforderung. Gegebenenfalls lässt sich auch der Kaufvertrag annullieren.
Gewährleistung
Bei Neubauten und bei sanierten Altbauten können rechtlich gesehen keine versteckten Mängel auftreten. Allfällige Gewährleistungsansprüche dem Bauträger gegenüber bestehen über Haftungsansprüche im Rahmen eines Werkvertrags. Es gilt eine Verjährungsfrist von fünf Jahren, bei arglistiger Täuschung von zehn Jahren.
Generell ist bei gebrauchten Immobilien, im Gegensatz zu Neubauten, die Mängel-Gewährleistung ausgeschlossen.
Jedoch haftet der Verkäufer dennoch für arglistig verschwiegene Mängel. Käufer einer Gebrauchtimmobilie sollten bei Kaufverträgen auch auf die Klausel „gekauft wie gesehen“ achten. Diese bedeutet jedoch ebenfalls nicht einen vollständigen Ausschluss jeglicher Gewährleistung, sondern gilt nur für offensichtliche Mängel.
Der Gewährleistungsausschluss gilt ebenfalls nicht, wenn der Verkäufer im Kaufvertrag eine Garantie für bestimmte Dinge übernommen hat.
Für den Gewährleistungsausschluss findet sich im Notarvertrag oft die Klausel, dass der Verkäufer versichert, keine Kenntnis über versteckte Mängel zu haben. Es gibt daher immer wieder Streitigkeiten darüber, ob der Verkäufer von einem auftretenden Mangel gewusst hat oder nicht.
Wann liegt Täuschungsabsicht vor
Der Bundesgerichtshof bewertet als arglistige Täuschung, wenn
- der Verkäufer den Mangel oder dessen Umstände kennt, beziehungsweise diese zumindest für möglich hält. Häufig vorkommende Fälle betreffen Wassereintritt im Dach, sanierungsbedürftige Leitungen oder Asbest-Altlasten.
- der Verkäufer davon ausgehen kann, dass der Käufer nichts von einem Mangel weiß, welcher ein Vertragsauflösungsgrund oder zumindest ein Faktor für eine Kaufpreisminderung wäre, wie etwa nicht offensichtliche Feuchteschäden oder Schimmelbefall.
- der Verkäufer nicht die konkrete Sachlage kennt und dennoch ungeprüfte Angaben zum Zustand einer Immobilie macht.
Der Tag der Beurkundung des Kaufvertrages ist entscheidend für die erforderliche Aufklärung über allfällige Mängel. Bei nachgewiesener arglistiger Täuschung können Käufer nicht nur den Kaufvertrag rückgängig machen, sondern auch Schadenersatz einklagen. Da bei Gerichtsverfahren stets hohe Kosten entstehen, sollten Verkäufer ebenfalls auf eine möglichst genaue Mängelprüfung und Kaufabwicklung achten.
