Vermieter haben ein großes Risiko zu tragen, sollten Miete und Nebenkosten unbezahlt bleiben. Das Vermieterpfandrecht ist in Deutschland ein Mittel, das Risiko von Mietausfällen zu mindern. Dieses Pfandrecht erlaubt es dem Vermieter, durch Pfändungen von Einrichtungsgegenständen die Mietforderungen abzusichern. Jedoch darf ein Vermieter bei Mietschulden nicht willkürlich Sachen des Mieters einbehalten. Es gilt bestimmte Regeln einzuhalten und bestimmte Voraussetzungen für das Vermieterpfandrecht zu erfüllen.
Das gesetzliche Vermieterpfandrecht gilt automatisch ohne vertragliche Vereinbarung. Eine Mietkaution muss im Mietvertrag geregelt sein und hat zusätzliche verbindliche Wirkung, schließt das Vermieterpfandrecht also nicht aus.
Voraussetzungen für Vermieterpfandrecht
Der Vermieter darf bei Auszug des Mieters die dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Sachen in seinen Besitz nehmen, jedoch ausschließlich diese. Überschreitet der Vermieter diese Rechte, darf der Mieter auf Herausgabe der unpfändbaren beweglichen Sachen klagen. Auch wenn der Vermieter pfänden darf, gibt es dafür Einschränkungen. Gegenstände, die man zum täglichen Leben benötigt, bleiben vom Vermieterpfandrecht ausgenommen.
Dem Vermieter ist es auch nicht gestattet, Pfändung des Besitzes eines Untermieters vorzunehmen, sollte der eigentliche Mieter während Abwesenheit untervermietet haben. Eigenmächtiges Räumen der Wohnung in Abwesenheit des Mieters ist dem Vermieter ebenfalls nicht erlaubt.
Weitere Voraussetzungen
Bewegliche Dinge
Es handelt sich um bewegliche Dinge, wie Einrichtungsgegenstände oder Inhaberpapiere, jedoch nicht Orderpapiere wie Sparbücher. Auch Immobilien und Grundstücke fallen nicht darunter, da es keine beweglichen Dinge sind. Jedoch dürfen beispielsweise auch Wohnwagen und Boote gepfändet werden.
Eigentum
Die Dinge müssen Alleineigentum des Mieters sein oder an ihn gelieferte Sachen unter Eigentumsvorbehalt. Geleaste oder gemietete Dinge gehören nicht dazu. Die Pfändung von Sachen unter Eigentumsvorbehalt erlischt ebenfalls, wenn etwa die Lieferung unbezahlt bleibt und der Lieferer die Gegenstände zurückverlangt.
Pfändungsschutz
Unpfändbar sind Mieter gehörenden Sachen für den persönlichen Gebrauch oder dem Haushalt dienende Gegenstände, wie etwa Kleidungsstücke, Wäsche, Betten, Fernseher, Kühlschrank, Waschmaschine.
Einbringen von Dingen
Das Vermieterpfandrecht betrifft nur jene Dinge, welche während der Mietzeit für einen längeren Zeitraum in die Mieträume hineingeschafft oder dort produziert wurden. Sie müssen sich also in den Mieträumen befinden, wie etwa ein Warenlager. Kurzfristig gelagerte Sachen wie etwa eine Tageskasse gelten hingegen als nicht eingebracht und pfändbar.
Strenge Akzessorietät
Das Vermieterpfandrecht besteht ausschließlich für die Forderungen aus dem Mietvertrag (Miete, Nebenleistungen, Schadensersatzansprüche) für vergangene Zeiträume und für künftige Zeiträume, jedoch nur für das laufende und folgende Mietjahr (nicht identisch mit Kalenderjahr).
Schadenersatz
Verursachte der Mieter Schäden am Mietobjekt, ist er schadenersatzpflichtig, wofür der Vermieter pfändbare Sachen aus der Wohnung einbehalten darf.
Erlöse durch Vermieterpfandrecht
Der Vermieter muss die gepfändeten Gegenstände in einer öffentlichen Versteigerung feilbieten. Eine Versteigerung kann beginnen, ehe der Mieter aus der Wohnung auszieht. Reichen die Versteigerungserlöse zum Decken der Mietschuld nicht aus, dürfen weitere Sachen gepfändet werden. Ist der erzielte Betrag höher als die offenen Mietschulden, ist die Differenz an den Mieter auszuzahlen.
