In Deutschland dienen alle im Grundbuch eingetragenen Vormerkungen grundsätzlich dazu, das Risiko bei der Abwicklung von Grundstücksgeschäften zu minimieren. Die Auflassungsvormerkung ist eine Einigung zwischen altem und neuem Eigentümer. Sie sichert den vertraglich vereinbarten Erwerb unter den im Kaufvertrag festgesetzten Bedingungen ab. Diese Klarstellung der Rechte ist beispielsweise bei einem eintretenden Insolvenzverfahren besonders wichtig. Diese Auflassungsvormerkung kommt meist bei nicht vermessenen Grundstücksflächen vor. Sie entspricht bei bereits vermessenen Grundstücken einer Erwerbsvormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung.
Zweck der Auflassungsvormerkung
Jegliche Eintragung einer Vormerkung ins Grundbuch verschafft klare Verhältnisse für beiden Parteien in einem Immobiliengeschäft. Denn in Deutschland kann sich eine derartige Geschäftsabwicklung durchaus lange hinziehen. Neben den Vertragsverhandlungen gibt es viele weitere und teilweise langwierige Schritte, wie etwa die schuldrechtliche Verpflichtung zur Verfügung über das Grundstück nach dem sogenannten Trennungsprinzip, die dingliche Einigung der Vertragspartner, die Vorlage einer Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts oder die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch durch das Grundbuchamt.
Im Laufe einer derartigen Verkaufsabwicklung kann es beispielsweise zu einer unvorhergesehenen Zwangsvollstreckung an Dritte über die betreffende Immobilie kommen, obwohl der Käufer bereits eine Anzahlung geleistet hat, oder auch der Käufer kann in finanzielle Schwierigkeiten gekommen sein. Eine Vormerkung im Grundbuch sichert beide Parteien gegen diese Risiken bei Vertragsgestaltungen ab.
Die Auflassungsvormerkung verhindert beispielsweise, dass ein Verkäufer im Laufe des Veräußerungsprozesses mit einem Käufer plötzlich an einen anderen Interessenten verkauft oder das Grundstück mit einem Grundpfandrecht belastet. Umgekehrt sichert sich der Verkäufer mit dieser Auflassungsvormerkung dagegen ab, die Rechte an dem Grundstück zu verlieren, ohne die vertraglich vereinbarte volle Gegenleistung zu erhalten. Daher ist die Auflassungsvormerkung die am häufigsten vorkommende Vormerkung im Grundbuch.
Wirksamkeit der Auflassungsvormerkung
Jede Vormerkung, welche bewilligt und ins Grundbuch eingetragen wird, ist mit dieser Eintragung wirksam. Verfügungen und Vollstreckung sind ab diesem Zeitpunkt noch möglich, betreffen jedoch nicht mehr den Gesicherten in dieser Vormerkung. Alle Vormerkungen, auch die Auflassungsvormerkung, sind also aus dem Grundbuch ersichtlich und auch eine spätere Insolvenz schadet ab diesem Zeitpunkt nicht mehr.
Bei einer Baufinanzierung dient eine Vormerkung als Maßnahme zur Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs auf Übertragung des Grundstückeigentums. Die Auflassungsvormerkung gilt im Schnitt vier bis acht Wochen, grundsätzlich aber bis zur vollständigen Kaufabwicklung für eine Immobilie.
Jeder Käufer sollte darauf achten, dass er vor einer Grundbucheintragung Informationen über eventuelle Belastungen des Grundstücks einholt. Anzuraten ist ebenfalls, sich die Löschung von früheren Vormerkungen notariell bestätigen zu lassen. Erst mit der vollständigen Zahlung des Kaufpreises einer Immobilie wird die Auflassungsvormerkung gegenstandslos und daher gelöscht.
Kosten der Auflassungsvormerkung
Die Kosten der Auflassungsvormerkung richten sich nach dem Immobilienwert. Meist betragen sie 50 Prozent der Kosten für den späteren Eintrag ins Grundbuch. Kommt es zur Auflassungsvormerkung beim Kauf von einem Bauträger als ein Sicherungsmittel, verrechnet das Grundbuchamt für die Eintragung nur die Hälfte der vollen Gebühr.
