Wer mit dem Gedanken spielt, sein Kapital in Immobilien anzulegen, muss sich zunächst mit zahlreichen juristischen Fragen auseinander setzen. Vor allem für Anleger, die sich einen Teilbesitz in größeren Wohnanlagen zulegen wollen, sind die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung.
Das ist die Teilungserklärung
In der Teilungserklärung, die notariell beglaubigt werden muss, finden sich neben einer ausführlichen Beschreibung der einzelnen Wohnungen auch Pläne über das ganze Gebäude. Die einzelnen Räume sind auf den Plänen so gekennzeichnet, dass sie bestimmten Wohnungs-Besitzern oder dem Gemeinschaftseigentum eindeutig zugeordnet werden können.
Geregelt ist die Teilungserklärung in Paragraph 8 des Wohneigentumsgesetzes. Juristisch handelt es sich um eine Erklärung des Grundstücks-Eigentümers, dass das Grundstück in mehrere Anteile aufgeteilt wird. Einzelne Wohnungen gelten als Sondereigentum, während Versorgungsräume wie etwa der Heizkeller als Gemeinschaftseigentum gelten.
Die Gemeinschaftserklärung
Normalerweise wird beim Notar zusammen mit der Teilungserklärung auch das so genannte Innenverhältnis der Eigentümer geklärt. Beispielsweise hängt das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung davon ab, wie groß der Anteil des einzelnen Teilbesitzers an der gesamten Anlage ist.
Diese Regelungen bilden die Gemeinschaftsordnung. Auch wenn sie in derselben notariellen Urkunde festgehalten werden wie die Teilungsordnung, muss beides juristisch voneinander unterschieden werden. Der Unterschied: Die Teilungserklärung begründet das Wohneigentum, die Gemeinschaftsordnung fixiert das Verhältnis der Eigentümer untereinander.
Im Gesetzestext erscheint das Wort Gemeinschaftsordnung zwar nicht, in der Praxis ist es allerdings ein gängiger Begriff, der ebenso Miteigentumsverordnung, Statut oder Satzung genannt werden kann.
Wer legt die Gemeinschaftserklärung fest?
Die Gemeinschaftsordnung kann entweder vom Grundstückseigentümer im Vorfeld fixiert werden, sie kann aber auch erst nachträglich festgesetzt werden. Dann müssen aber alle Eigentümer ihre notariell beglaubigte Zustimmung geben. Deshalb ist die erste Version der üblichere Weg.
Viele Gemeinschaftsordnungen behindern die späteren Teilnehmer allerdings oft mehr als nötig. Der Grund: Der ursprüngliche Eigentümer kennt weder die späteren Besitzer, noch die Mieter, ihre Interessen oder Vorstellungen. Auch will er der Gemeinschaft normalerweise nicht länger angehören, als notwendig, also bis die Wohnungen verkauft sind.
Die künftigen Eigentümer sollten deshalb ein ganz besonderes Augenmerk dann auf die Gemeinschaftsordnung und Probleme, die sich aus ihr ergeben können, legen. Denn eine nachträgliche Änderung ist schwierig. Für eine Abänderung oder die Neufassung ist nämlich die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich. Vor allem bei größeren Projekten ist dies kaum möglich, denn je mehr Eigentümer betroffen sind, umso schwieriger ist ein Einstimmiger Beschluss zu fassen.
Die Gemeinschaftsordnung beinhaltet Regelungen, die geändert werden können, andere sind zwingend. Ein Beispiel aus der Praxis: Das Stimmrecht richtet sich anders als im Gesetzestext nach der Größe des Besitzes.
