In Deutschland hat jeder Mieter laut Gesetz das Recht, die Miete zu mindern, wenn ein Mangel die Wohnung, das Haus oder generell die Wohnsituation beeinträchtigt. Jedoch gilt diese Regelung nur in bestimmten Fällen und nicht immer ist die Rechtslage eindeutig. Es ist daher für Mieter und Vermieter wichtig sich zu informieren, wann eine Mietminderung gerechtfertigt ist und welche Schritte dazu einzuhalten sind. Im Gesetz festgehalten ist die Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs, welche eine Mietminderung berechtigt, solange diese Einschränkung besteht. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Vermieter selbst für den Mangel verantwortlich ist oder wirklich Einfluss darauf hat. Die Mietminderung ist mit einem Preisnachlass für mangelhafte Ware vergleichbar.
Fälle für Mietminderung
Die häufigsten Fälle, in welchen eine Mietminderung verlangt wird, sind:
- Feuchte- und Schimmelschäden
- Lärmbelästigung, beispielsweise durch Nachbarn oder Bauarbeiten
- Ausfall der Heizung im Winter
- Geruchsbelästigung, etwa durch eine Imbissbude in der Nachbarschaft
Jedoch kann der Mieter nicht einfach die Miete kürzen, sondern muss den Vermieter umgehend informieren. Mit einer Mangelanzeige verbunden ist meist die Aufforderung zur Behebung der Beeinträchtigung innerhalb einer bestimmten Frist. Eine entsprechende Mietminderung kann jedoch bereits mit dem Stichtag erfolgen, an welchem der Mangel erstmals auftritt.
Höhe der Mietminderung
Wenn Mieter die Meldepflicht einhalten, können sie einen Teil des Mietbetrages einbehalten, bis der entsprechende Mangel beseitigt ist. Der Gesetzestext regelt nicht genau, wie hoch die Mietminderung bei bestimmten Mängeln sein kann, denn einzelne Fälle sind nicht direkt miteinander vergleichbar. Allerdings ist stets von einem erheblichen Mangel die Rede. Als Orientierungshilfe können sich Mieter bei Mietminderung an Gerichtsurteilen orientieren.
Beispiele für Mietminderung
Die Gerichte haben bis zu 100 Prozent Mietminderung in folgenden Fällen gewährt:
- vollständiger Heizungsausfall im Winter
- vollständiger Ausfall der Stromversorgung
- erhebliche Bausubstanzmängel (Baufälligkeit) an bewohnten Räumlichkeiten
- eine bei Einzug nicht angekündigte Baustelle im Haus
Bis zu 50 Prozent gibt es beispielsweise für
- Wasserschäden
- Lärmbelästigung durch Handwerker
- Schimmelbefall
Bis zu 25 Prozent gibt es beispielsweise für
- Baulärm von draußen
- nicht wohngerechte Heizungstemperatur
- nicht fertig renovierte Wohnung bei Bezug
Bis zu 10 Prozent gibt es beispielsweise für
- nicht funktionierender Aufzug
- erheblicher Gaststättenlärm
- nicht zu nutzender, aber vertraglich zugesagter Pkw-Stellplatz
Einspruchsrecht des Vermieters
Einem Vermieter ist zu raten, möglichst schnell auf eine Mängelanzeige des Mieters reagieren und wenn möglich, diese Mängel zu beheben. Denn die Mieter können für jeden Tag, an welchem der angezeigte erhebliche Mangel besteht, einen Teil der Miete einbehalten.
Sollte es dem Vermieter nicht möglich sein, die Behebung des Mangels zu veranlassen – wenn etwa der Baulärm von draußen kommt – dann muss die Mietminderung dennoch akzeptiert werden.
Jedoch können Vermieter in folgenden Fällen Einspruch erheben
- bei Bagatellmängeln, etwa einer gelockerten Türklinke
- wenn die Mieter Kenntnis von anstehenden Renovierungsarbeiten bereits bei Abschluss des Mietvertrags hatten
- wenn die Mieter selbst einen Mietschaden verursacht hat, beispielsweise einen Schimmelbefall durch unsachgemäßes Lüften der Wohnung
Vermieter können bei ungerechtfertigter Mietminderung schriftlich eine Schuldenbegleichung innerhalb einer Frist verlangen mit dem Hinweis, dass gegebenenfalls mit einer Klage zu rechnen ist. Der Mieter muss einen Mietrückstand bei unberechtigter Mietminderung begleichen. Bei einem Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten kann dem Mieter sogar eine fristlose Kündigung drohen.
